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房市新聞

2017-05-05

低接買盤將陸續進場

台灣房市歷經低迷回檔的2016年,全台成交量甚至估計將降至24萬棟,極可能創下自內政部1999年有統計以來的歷史新低。展望2017年,房市是否仍將持續價跌量縮?全民關注。根據房地產專家預測,2017年,隨著總統蔡英文已宣示不再祭出新的打房措施,再上政府為了增加投資以去化國內過多的游資,以及為了提昇全民住宅安全,將大力推動都更……,在這些政策作多下,可望讓房市順利築底反彈,預估將會有買盤進駐承接。過去幾年,由於政策強力打房,投資輕稅時代已成過去式,確立買方市場,但「今天不買、明天會更貴」的時代已過去,購屋人在期待房價下跌的情況,造成市況急轉直下。觀察2016年全台前10月買賣移轉量累計197039棟,估計全年交易量恐怕只有24萬棟,跌破2001年25.9萬棟的紀錄,創下歷史新低。展望2017年,房市專家則列出了七大趨勢。 趨勢1:房價持續下修5-10%,惟可望築底完成全國不動產總董事長葉春智認為,2017年全台房市整體價格仍會持續修正5-10%,其中精華區會在5%以內震盪,而餘屋量大重劃區則仍有約10%左右下修空間。但值得注意的是,不過觀察2014年11月六都買賣移轉量,除了台北市不見起色之外,其餘五都皆呈現回溫現象,可見房市並沒有「天龍國觀點」想像地那麼悲觀。葉春智指出,由於前一陣子蔡英文政府已明白宣不再推出新打房政策因此預估低接的買盤將會在2017年陸續出籠,市況將呈現微加溫,價格也會降到滿足點。趨勢2:游資氾濫,政院祭出擴大內需政策,房市受惠另外,行政院主計總處預測2016年台灣超額儲蓄率14.89%將創下近29年新高,代表台灣閒置資金多、缺乏投資動能,經濟嚴重失衡,對此,行政院長林全承諾在年底前將提出10多項可行的交通建設,這將有助於擴大內需,帶動區域利多,且在公共建設話題帶動下,可為周邊注入房市動能。趨勢3:購地風重燃 可望成為房市復甦的先行部隊值得注意的是,停滯一陣子的購地風,目前又有死恢復燃的跡象。葉春智觀察,有「獵地王」封號的興富發在金融海嘯時危機入市大舉搶地,近期又有別於其他建商大肆獵地,推測興富發也嗅到了房價打底跡象,因此只要地主願意讓價,就大舉購地,顯示明年房市不悲觀,可望維持平穩局勢!趨勢4:住安成施政重點,有利加速都更腳步台灣都更進度牛步,不僅市容老舊無法更新,許多老屋更有結構上的問題,一碰到地震就可能造成重大災難,但近期總統蔡英文喊出3大利多政策,使得都更露出一絲曙光,加上民眾風險意識升高,都更意願可望提升。趨勢5:海外置產因糾紛叢生陸續退燒這一兩年因本土房市疲軟,致使海外置產風氣興盛,但目前已開始有退潮效應。據內政部地政司資料,2014年經營海外不動產及代銷的業者僅188家,2015年上升至341家,成長幅度為82%,而2016年達432家,年增幅放緩至27%,顯示海外置產些微退燒。房市專家指出,退燒的主因為部分地區置產交易流程並不透明,導致交易糾紛頻傳,「上得了車、卻下不了車」,使得置產族對海外置產失去信心,預估明年資金回流台灣的趨勢更顯著。趨勢6:川普主張資金回美 勢將造成全球通膨 買房抗通膨可望成投資主流川普意外在美國總統大選中獲勝,其財務政策包含,10年內減稅4.4兆美元、2兆美國企業海外盈餘回流,5000億美元基礎建設等大規模財政刺激政策,「讓美國再次偉大」的理念與企圖心,將使得資金回流美國,且在負利率引導下,通貨膨脹已是2017年大勢,可望帶動買屋抗通膨效應再起!趨勢7:大陸影子銀行猖獗 恐有次貸隱憂至於大陸房市,由於近一年房價持續飆漲,就連市郊房價也急起直追,背後最令人擔憂的是地下危機─影子銀行,葉春智指出,就算大陸政府提出限購限貸政策及限制銀行放貸,但無法有效遏止影子銀行,恐將造成次貸風暴,造成房市泡沫,恐進一步蔓延成國際金融危機。 引文自:遠見雜誌

2017-05-05

2017 Q4房市落底

李同榮提:5大趨勢2大商機10大理由:2016經過政黨輪替,新政府百廢待舉,國內外政經局勢混亂,股市房市交易量急凍,面對未來,2017年房地產走勢眾說紛紜,本人再次堅持先前一貫預測:「2017 Q4房市將落底」。同時,在此提出此波房市落底的5大趨勢2大商機及10大理由。在市場樂觀聲中,要精準預測轉折點,在市場悲觀聲中,要精準預測落底時點2009年在市場一片悲觀聲中,本人看準遺贈稅降低資金將大量回流的威力,精準預測房市仍有3年~4年末升段行情。2011年在房市飆漲聲中,再次精凖預測2014年Q4房市將反轉向下。這兩年房市在下跌趨勢中,幾乎所有專家學者看壞長期房市,紛紛預測會有八到十年寒冬,本人卻早在2015年就大膽預測,房市將於2017年Q4落底。在此,我們更精準的提出對2017年房市的「5+2」大預測,即房市5大趨勢發展與2大翻轉商機。2017房市發展的5大趨勢(一)房市政策鬆綁(1)未確定打房因素消失(2)自住首購利多政策將出籠(二)房市交易量脫離谷底(1)2017年Q1房市政策將逐漸鬆綁,未確定因素消除,振興經濟利多方案逐步出籠。(2)2017年Q2交易量將逐漸回溫,積壓三年遞延性買盤開始進場。(三)2017年Q4房市落底(1)2017 Q2北市低總價房市止跌(2)2017年Q3,購屋信心增強,雙北房市加速趕底,跌幅趨近滿足點(3)2017年Q4北市高總價止跌,豪宅交易量提升,房價正式落㡳(4)北市房價率先落底,依次為新北丶桃竹及中南部(5)北市大安區為房價落底指標(四)新住宅法上路,社宅推動元年,成敗未定2017新住宅法上路,有利社宅推動,但執行政策漏洞不少,執行障礙重重,成敗未定。(五)都市更新大翻轉年代2017都更條例在難産中破繭而出,開展都會新風貌的未來(1)都更條例修法版本林立,各方勢力較勁,但立院一定會協商完成(2)防災型都更條例將優先列為考量,才能有效推動都更未來房市2大翻轉商機,2大產品將敗部復活(一)觀光事業大建設商機:觀光休閒商用不動產短空長多,將敗部復活(1)觀光政策利多:台灣觀光受制陸客,短空長多,政府一定會有政策,若新政府能利用天然絶對優勢,強化交通與硬體建設與軟體創新服務,建構台灣成為國際觀光旅遊勝地,成為國際美食旅遊島,不但能吸引國際觀光客,擺脫陸客鋭減困境,更可刺激國內旅遊市場。(2)開發東西部山海環線交通與景點,帶動主題休閒旅遊,相對帶動觀光休閒商用不動產長線商機。(二)都市更新大翻轉商機:豪宅市場短空長多,將敗部復活。短線新豪宅逢低承接,長線新智能豪宅,展現都會新風貌。(1)智能創新豪宅長線商機都更翻轉年代,與智能對話的新頂級豪宅將獨領風騷,並帶動新都會新發展新風貌,相對與市場價格脫勾,有機會再創新高。(2)短線豪宅逢低危機入市目前豪宅在市場信心脆弱,交易量窒息幾近崩潰的狀況下,但都更翻轉的預期,將帶動豪宅敗部復活,選擇價格跌幅頗深的產品危機入市,逢低買進,將是此波市場落底前最具投資價值的潛力產品。從「基本面」「技術面」「政策面」分析房市落底的十大理由:(一)國際反全球化經濟情勢,政府被迫強化內需(1)三大黑天鵝事件的影響:英國脫歐引發歐盟解體危機與美國川普反全球化貿易保護主義以及菲律賓杜特蒂連中親日反美引起美中區域制衡的戰略調整。(2)中國制衡美國與圍剿台灣的政經政策,是最未確定的大黒天鵝。上述兩大因素都可能造成壓縮台灣的外貿與出口成長,對台灣經濟成長率會產生直接性影響,台灣必須加強內需刺激經濟成長。(二)台灣經濟成長不樂觀,政府打房政策鬆綁八年經濟負成長魔咒:2001年陳水扁執政第二年經濟成長率-1.57,2009年馬英久執政第二年經濟成長率-1.26,2017年小英執政第二年預估經濟成長率1.73,(事實上八年經濟負成長魔咒提早一年發生在2015Q3-2016Q2四季平均經濟成長率為負成長,由於比較前期基期低,可望2017成長率在1-2之間,但這樣的經濟成長率對台灣而言相當不利,在各國貿易保護主義盛行下,台灣唯有強化內需才能刺激經濟成長,而都更促進丶廣建社宅都有助擴大內需,而房市各項不利限制政策與稅制勢將逐漸鬆綁。(三)「利率」持續低檔,有利房價支撐美國聯準會14日宣布升息1碼,並預估明年再升息三次。但短期因國內超額儲蓄過多,升息機率不大,中期也僅會微幅上調,對房市影響不大。低利率環境下,房地產不易泡沫化,對市場信心較具穩定性。(四)「稅制」不確定因素消失,有助購屋信心錯誤稅制打房與房產持有稅未確定因素,是這波房市交易量無法回升主要關鍵。房地合一稅上路後利空鈍化,北市房屋稅合理調降,未確定因素消失後,對市場信心恢復有幫助,預期在自住優惠政策原則下,對首購與低總價市場的交易量復甦有利。(五)「匯率」影響海外投資,加強國內房產長期投資信心美元強勁升值,資金由世界各地抽回,亞洲與新興國家相對貶值,對出口稍有助益但也會因全球需求降低而抵銷效果。對海外房市影響:投資海外市場須比較增值潛力扣除匯損及稅率後的淨投報率。海外投資者將慎選標的,資金流失收歛,對國內房市長期投資信心相對增強。(六)「資金面」充沛,長期有利房市台灣超額儲蓄累積達十年來達12兆之多,近年因遺贈稅降低,資金大筆回流,近期台商資金也逐漸回流,顯示國內資金充沛,但超額儲蓄也顯示國內投資不振現象。依中央銀行11月公布國際收支,台灣金融帳淨資產連續25季超過六年淨流出,續創新高,累計流出規模2,841.9億美元,折合台灣資金流出新台幣逾9兆元,可興建157棟台北101大樓,或20條高鐵,更顯示台灣的政經環境讓人民缺乏投資信心。(七)強化公共建設,有利房市正向發展政府正積極籌劃擴大公共工程與交通建設,並加速新北三環三缐交通工程進度,同時啓動廣建社宅規劃,政府若能引導過剩的民間資金與壽險資金投入公共建設,將有助房地產更穩健的發展。(八)從需求面分析,遞延性需求買盤逐漸回流這五年來房市短線炒作的假性需求已消失,而台灣雖面臨2025人口負成長,住宅需求降低威脅,但購屋空間需求加大應可彌補這塊缺口。台北市每一平方公里人口約一萬人,歷年都排名全世界城市人口密度最高前十名,雙北市因人口密度高,因此房價有一定的支撐力,至於房價所得比偏高所引起的民怨,將會因社會住宅啓動而降低。另外,從2014下半年房市反轉向下到2017年上半年,足足累積三年該買不買在觀望等待的遞延性買盤,雙北市約有8萬戶以上,將會因政策鬆綁等等利多因素而迅速歸隊積極進場,預期低總價市場會率先止跌。(九)從技術面分析,三年房市跌幅趨近滿足點,房價獲支撐從2014Q3房價反轉至今,台北市跌幅達17%,預計到明年底,低總價跌幅在5%上下,高總價跌幅在10%上下,此波下跌趨勢整體跌幅達25%左右,已趨近技術面跌幅滿足點,從高點到低點的時間長達三年,也比過去四大循環的反轉期多一倍消化時間,另外從這波多頭起漲的漲幅(每坪25萬漲到64.5萬,合計漲幅約40萬)的五分之二強勢回跌空間,台北市平均24年中古屋每坪單價回跌到50萬獲支撐,也屬合理的推斷。(十)從「政策面」分析,房市利多將不斷兩岸因九二沒共識,以及獨派勢力高漲,對兩岸投入不可預期的風險變數,預期中共應會有更多除了文攻武嚇的政經圍剿策略對台施壓,預期新政府要應付外患隱憂,就會在執政第二年提出振興經濟的有利政策,包括對房市政策的鬆綁與利多,以及幫助年輕人首購成家的優惠措施。綜上所述,房市在2017 Q4落底後,不會有太大強勁的反彈,2018到2020年間,房市將回歸基本面,視經濟成長動力而小幅盤整,交易量也會在政策穩定下,逐年回溫。 引文自:聯合財經網/房產/大咖看房市

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區域動態

2016-03-26

全台最硬地盤竟在這!

好房網News記者陳佑婷/整理報導 土壤液化潛勢圖今日開放查詢,中午一到地調所網站就大當機。然而目前僅公布的八個縣市,是土壤液化機率較高的地區,其他像是桃園等區域則因為地質較穩,暫不公布。專家又進一步表示,桃園青埔的地質跟其他區域比起來更加穩固,因此耐震力也較強。看起來原本被視為「鬼城」的青埔,又增加了一項房市利多。台南強震造成維冠金龍大樓倒塌,由於土質鬆軟是該大樓倒塌的原因之一,也讓全民都十分害怕自己住在土壤液化潛勢區當中。不過,從今天開放上線查詢的土壤液化潛勢地圖中可以發現,桃園等地區沒有列入查詢縣市中,引起不少民眾質疑。對此,中央地質調查所所長江崇榮表示,桃園縣市屬於紅土台地,絕對不會液化,由於地調所是以地質條件作為調查先後順序的規劃,桃園比起其他縣市來說相對安定。 其中,曾經被視為「鬼城」的青埔地區,更被專家認為是地質最穩固的地方之一。桃園航空城發展協會理事長黃德華在數字台灣節目中表示,根據地質探勘報告,全台灣地質最好的地方在桃園,而桃園中又以青埔地質最穩固,因為有老街溪、新街溪和洽溪沖積而成,所以地質屬於「礫石層」,大約地下12米全都是礫石層,礫石層以下又是沒有土壤液化疑慮的「紅土層」,因此整個地質就相當穩固。 從官方公布的地質資料,以及專家掛保證,桃園縣市及青埔幾乎算是全台「最硬地盤」,這將是燈會人潮及機捷話題之後,青埔房市的一大亮點。不過,專家也提醒,如果建築施工品質不佳,地震來襲時,就算再穩固的地質都無法避免房屋倒塌的風險,因此謹慎挑選建商品牌,注意施工品質才是最重要的。 原文網址: 全台最硬地盤竟在這! 「鬼城」亮點又+1 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/162116123830.html

2016-03-19

普悠瑪不停桃園 吳志揚提案力爭

記者甘嘉雯/桃園報導 普悠瑪號將於4月21日加入台鐵西部幹線行列,但卻未停靠桃園市,立法委員吳志揚、陳學聖依據運能運量、火車站進出人次、保障桃園市200萬民眾行的權益,提案要求行政院和交通部重新評估;桃園市長鄭文燦也表示,6都之中,也只有桃園境內不停站,桃園市民的權利不應打折。 吳志揚表示,普悠瑪號投入西部幹線營運,未來從台北到屏東預計只要4小時,不但彌補高鐵運能運量不足,因票價較高鐵便宜近半,對民眾是一大福音,不過目前僅規畫停靠松山、台北、板橋、台中、嘉義、台南、高雄、屏東與潮州共9站,位居台鐵運能運量第2名的桃園站及第3名的中壢站,竟未納入停靠車站,令人不解,桃園人也無法接受。 「台鐵不依照專業判斷,犧牲桃園市民權益,市府將採取一切可能作為,改變此一錯誤決定。」市府新聞處長張惇涵表示,台鐵桃園站平日平均7萬人次,中壢站也有5萬人次,若桃園、中壢兩站不停站,勢將影響眾多民眾通行便利性,市府交通局將與台鐵協商,積極爭取普悠馬號停靠桃園站、中壢站。 吳志揚質疑,普悠瑪停靠站規畫看不到專業評估,他強調,除桃園和中壢車站居全國運量第2和第3大車站外,台鐵主要列車的維修保養場也設在桃園市楊梅區的富岡機廠,由此可見桃園對於台鐵之重要性。鄭文燦強調「絕不能漏掉桃園」,也絕不能犧牲桃園鄉親的權益,台鐵要從善如流,普悠瑪應該要停靠桃園、中壢站。 原文網址: 普悠瑪不停桃園 吳志揚提案力爭 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 https://news.housefun.com.tw/news/article/211484124086.html