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全球爆建商倒閉潮、台灣風暴何時來？專家這麼說
經濟日報 記者游智文／即時報導繼亞洲中國房市泡沫崩盤，大建商倒閉風潮蔓延，歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破產，全球先進國家房市正陷入爆雷颱風圈中，台灣房市會如何？房市趨勢專家李同榮表示，台灣房市雖然出現死亡交叉，目前處高檔反轉風險中，但因有四項支撐，將以盤代跌，微緩著陸，不會有崩盤危機。李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速，全球央行不得不採持續升息機制，控制通膨不再惡化，並收縮市場資金，房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的大型建商開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應。全台六都房價五年漲幅評估表 資料來源／吉家網不動產提供全台六都房價五年漲幅評估表 資料來源／吉家網不動產提供李同榮分析，中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連爆雷，韓國因一年持續升息八碼令房價由多轉空急跌，而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國大陸、韓國、甚至加拿大，建商倒閉潮如野火蔓延，但台灣房市，如同處在颱風的風暴中卻顯現得風平浪靜，分析其房市支撐力主因有四：一、超漲幅度有限，跌幅也有限從2019-2023年間，房價平均漲幅，五年六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%，營建成本五年增加20%、平均年漲幅4%。消費物價五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%，實質房價平均漲幅：五年漲幅26.5%、平均年漲幅5.3%。另外5年每年平均經濟成長率3.4%，每年實質房價超漲幅度：5.3%-3.4%=1.9%。由上述數據分析，此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此台灣房市不會有崩盤危機。二、央行保守限貸，嚴控建商資金槓桿操作相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體房市不大。三、大建商財務健全，獲利穩健台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，獲利穩健，由於建商口袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制慢慢消化，不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。四、升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限近兩年台灣五次，2022年共升息2.5碼，2023 年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限，且市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。李同榮表示，根據國際清算銀行（BIS）2022的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比重約為70%左右，家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國家。自2019開始全球資金量化寬鬆，新進國家房市都走一波多頭走勢，直至近年升息影響經濟增長，2023下半年開始走空。台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家中段班。雖然，台灣房市在今年第三季已出現死亡交叉，預期2024 Q1前房市將由多轉空，然因上述四大支撐主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。