房市新聞
全球爆建商倒閉潮、台灣風暴何時來？專家這麼說
經濟日報 記者游智文／即時報導繼亞洲中國房市泡沫崩盤，大建商倒閉風潮蔓延，歐洲奧地利房產巨頭西格納29日宣布破產，全球先進國家房市正陷入爆雷颱風圈中，台灣房市會如何？房市趨勢專家李同榮表示，台灣房市雖然出現死亡交叉，目前處高檔反轉風險中，但因有四項支撐，將以盤代跌，微緩著陸，不會有崩盤危機。李同榮指出，從2019年開始，全球經濟因QE資金量化寬鬆導致房地產投資增速，先進國家房市展現一波近5年的多頭行情。但從2021年開始因通貨膨脹加速，全球央行不得不採持續升息機制，控制通膨不再惡化，並收縮市場資金，房市也因此轉空。全球大型建商在過度操作資金槓桿的情況下，資不抵債的大型建商開始相繼倒閉，並陸續產生骨牌效應。全台六都房價五年漲幅評估表 資料來源／吉家網不動產提供全台六都房價五年漲幅評估表 資料來源／吉家網不動產提供李同榮分析，中國三大民營房企恆大、碧桂園、遠洋接連爆雷，韓國因一年持續升息八碼令房價由多轉空急跌，而近年從歐洲英國、德國、瑞典、奧地利再到澳洲、中國大陸、韓國、甚至加拿大，建商倒閉潮如野火蔓延，但台灣房市，如同處在颱風的風暴中卻顯現得風平浪靜，分析其房市支撐力主因有四：一、超漲幅度有限，跌幅也有限從2019-2023年間，房價平均漲幅，五年六都平均漲幅60%、平均年漲幅12%，營建成本五年增加20%、平均年漲幅4%。消費物價五年漲幅13.5%、年平均漲幅2.7%，實質房價平均漲幅：五年漲幅26.5%、平均年漲幅5.3%。另外5年每年平均經濟成長率3.4%，每年實質房價超漲幅度：5.3%-3.4%=1.9%。由上述數據分析，此波第六循環的房價漲勢在歷次循環中屬於第二低幅度的漲幅，扣除營建成本、物價、經濟增長等因素，實際超漲幅度有限，市場轉空時，跌幅也很有限，因此台灣房市不會有崩盤危機。二、央行保守限貸，嚴控建商資金槓桿操作相對於先進國家對建商融資控管與衍生性商品控管的鬆散，台灣央行是過度保守，5次限貸對風險控管提前部署，壓抑房市的過度擴張，爛尾樓風險只局限於小型建商，影響整體房市不大。三、大建商財務健全，獲利穩健台灣房企上市公司近十年來朝向多角化經營，財務結構相當健全，獲利穩健，由於建商口袋深，經得起銷售率下滑造成的大量餘屋壓力，餘屋得以因市場機制慢慢消化，不會有價格崩潰與資金缺口的衝擊。四、升息溫和，剛需強勁，衝擊房市有限近兩年台灣五次，2022年共升息2.5碼，2023 年至今則升息0.5碼。因為升息幅度有限，且市場剛性需求的支撐力道強勁，相對於房市的衝擊也非常有限。李同榮表示，根據國際清算銀行（BIS）2022的數據，整體先進國家家庭債務／GDP比重約為70%左右，家庭債務壓力主要集中在澳洲、瑞士、北歐、中歐、南韓、加拿大等國家。自2019開始全球資金量化寬鬆，新進國家房市都走一波多頭走勢，直至近年升息影響經濟增長，2023下半年開始走空。台灣在2022年房貸與建築融資總和佔比約50%，房價漲幅在先進國家中段班。雖然，台灣房市在今年第三季已出現死亡交叉，預期2024 Q1前房市將由多轉空，然因上述四大支撐主因，房市沒有崩盤危機，將會以盤代跌或微跌中結束第六景氣循環。
豪宅變雞肋、秒殺案成絕響…打炒房條例上路，市場將有3大變化
內政部日前預告平均地權條例打炒房修法配套子法，預計最快5月上路，天時地利不動產總經理張欣民表示，新法上路一定會對國內房市產生衝擊，目前可預見的就有三大變化。首先，房市將重新進入一年30萬棟以下寒凍期。張欣民表示，這次平均地權條例修法，主要就是劍指預售屋市場中的投資客，一般市場的認知跟觀察，過去兩三年這類的投資客占市場比例可能達到二到三成。新法上路後，在嚴刑峻法下，這些投資客一定是逃之夭夭，先前30萬棟以上的房屋買賣移轉交易量，打掉這兩到三成的假性需求之後，整體房屋交易量縮小將會成為常態，30萬棟以下的年交易量預料會持續二到三年一段時間。第二，豪宅市場將變成雞肋。私法人一直是台北豪宅市場重要主力，許多富人以法人公司名義購買豪宅，一來節稅，二來賺價差，三來為多餘資金找出路。新法限制私法人購置住宅採許可制，富人對豪宅興趣勢必大減，但因目前景氣並不差，有錢人口袋深，也不會隨意拋售，價格不致大跌，豪宅將淪為食之無味，棄之可惜的雞肋。第三，秒殺案將成絕響。這次修法除了重罰炒作，還設有高額檢舉獎金制度，重賞之下，許多人躍躍欲試，因為檢舉成功一次可能就有自備款，這將過去房市流行的誇大不實宣傳，如安排人手漏夜排隊、對外宣稱「秒殺」熱銷等字眼，從市場消失，賣房子的業者會更加謹慎小心來賣房子。來源：經濟日報 記者游智文
打炒房子法 拚7月上路
經濟日報記者陳姿穎、朱曼寧／台北報導《平均地權條例》子法15日預告期滿，據悉，內政部將力拚7月上路。預告期間各界意見包含三大類，首先，業者期待都更相關規範再放寬，第二，業界認為炒作定義應再明確，第三，學者建議應管制私法人購置法拍屋，內政部表示，後續會再審慎研議，希望打炒房條例愈快上路愈好。煙花(7月)平均地權條例子法自4月25日起預告20日，其中私法人購屋採可制，明定都更危老在計畫整合階段、以及在核准階段，非重建計畫的起造人、所有權人，購買計畫範圍內住宅，兩大情形業者購屋仍須經許可。
房地新制上路 專家提醒：中古屋追價高於預售
台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長蘇興民表示，打炒房政策主要為抑制炒短線投資客，預料口袋不深的投資客將會大幅退場。(圖/資料照)今年7月1日起有兩項不動產相關政策正式上路，即「房地合一稅2.0」及「實價登錄2.0」，在疫情與不動產新制的雙重影響之下，今年下半年房市走勢會如何變化？專家指出，為了避免興建成本大漲吞噬利潤，建商將祭出兩大因應對策控管議價問題，此外，也提醒目前市場狀況，中古屋較預售案追價更火熱。台中市不動產代銷經紀商業同業公會理事長蘇興民表示，打炒房政策主要為抑制炒短線投資客，預料口袋不深的投資客將會大幅退場，僅剩剛性需求支撐買盤，房價拉升速度也將放緩。此外，也由於此次疫情嚴峻，實施人流管制致看屋組數銳減，加上建照延長措施，推案腳步放慢，更重要的是，因應實價登錄新制、缺工及物價上漲，建商調整定價策略，將採「不二價」來控管議價問題，以及採「先建後售」方式，以避免興建成本漲幅過大而吞噬掉利潤之情形。台中市地政士公會理事長藍翠霞則表示，以今年5月我國本土疫情爆發作為分水嶺，6月的買賣交易量依舊向上攀升，而央行在今年3月實施第二波信用管制後，今年第2季每月的交易量仍處於高水位，平均值達4,300戶量能，跟去年同期相比，平均每個月多出1千戶的交易量，顯示出房市的轉手流通率極高，若再以第一次登記總量(包含新成屋產權登記)資料交叉比對，可發現目前市場上的交易物件並非是新成屋在挹注拉抬，反而是中古屋交易十分熱絡。藍翠霞認為，由於預售屋物件尚未有實質的產權登記，故並無具體的轉讓交易數量可供參考，形成一個看不見的盲點，這幾年也因為通膨帶動房價，中古屋追價情形遠高於原預售階段價格，不利於房市長期發展，也盼透過實價登錄2.0正式上路，能稍加導正市場交易秩序。至於若有自用置產需求，台中市不動產仲介經紀商業同業公會吳本源理事長表示，疫情因素嚴重影響中古屋帶看流程，大多的社區管委會決議禁止外人進入社區看屋，造成第二、三季交易量可能大幅萎縮，甚至嚴重窒息，但若有屋主因疫情而有急賣情形時，將有望可撿到便宜價。然而目前台灣陷入缺工、缺電、缺水、缺地、缺人才等問題，中台灣不動產估價師公會理事長黃昭閔也提醒，「五缺」問題如未能即時解決，將不利於投資環境，台灣恐被排除在擴廠的地區名單之外，且若隨著疫苗施打普及率提高，回歸到正常生活軌道後，因宅經濟拓增的相關設備是否又有閒置風險，應得以長期規劃，不宜僅看短線經濟規模。
疫後上海房市升溫 1.3萬套新房入市 每坪最高215萬
2022/06/12 14:42:30聯合報 記者陳言喬／即時報導上海回復社會正常生活秩序後，房市快速升溫，近日將集中上市46個新建商品住房項目，共計超過1.3萬套房源，最高房價每坪215萬台幣。 騰訊新聞報導，根據6月10日上海市房地產交易中心網站發佈「本市近期上市新建商品住房項目一覽表（2022年第二批次）」，本次上市46個商品住房項目，共約149.7萬平方米，合計13151套，分佈在浦東、徐匯、靜安、普陀、虹口等15個區域。從價格來看，在46個項目中，備案均價在6萬元／平方米（約每坪90萬台幣）以上的項目有18個，占比39.13%；其中有8個項目均價超過10萬元／平方米（約每坪150萬台幣），占比17.39%，分別位於靜安區、虹口區、黃浦區、徐匯區、楊浦區、普陀區。備案均價最高的項目是位於普陀區的錦繡里項目，均價為143000元／平方米（每坪約215萬台幣）。有兩個項目將於6月13日（下週一）開啟認購。楊浦區的海尚雅園（推廣名：仁恒海上源）、閔行區的華發四季半島近日陸續發佈公告稱，將於6月13日-17日期間線上認購，認購期為5天。資訊顯示，海尚雅園（仁恒海上源）均價為11.5萬／平方米，共有372套，戶型為建面約77至271平方米的2至5房戶型。華發四季半島均價為均價6.4萬元／平方米，共有344套，戶型面積在97至169平方米。
