房市新聞
自力購屋？ 小心誤觸「地雷」
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】搭上O2O(Online To Offline)正夯熱潮，近來有許多房屋買賣平台打出「買賣屋自己來」，以省下「仲介費」的口號吸引買賣雙方，希望於景氣迷中另闢新徑，趁機在淒風苦雨的台灣不動產市場搶佔一個席位，但中信房屋副總經理劉天仁直言，「還是透過房仲買房卡安心」。 以往台灣房仲產業尚未發展成形時，從事房屋、田地、土地仲介的人被稱為「牽勾仔」(牽引雙方勾搭起來)，也有人稱「中人」。隨著社會的演變，如今從事不動產買賣、互易、租賃之居間或代理業務的人員統稱為不動產經紀人員，而經營仲介或代銷業務之公司統稱為經紀業。 民法第535條規定，「受任人處理委任事務…其受有報酬者，應以善良管理人之注意為之…。」，所以仲介人員在接受委託後，有詳盡調查及確認之義務，並必須將已知有關委託物件之事項誠實告知委託人。劉天仁表示，相較於以往的「牽勾仔」，現在的不動產經紀人在房地產交易過程中扮演著相當重要的角色。 劉天仁說，2015年10月1日新版不動產說明書正式上路後，仲介人員的工作內容更為繁複、調查範圍更大，包含房屋週邊重要、嫌惡設施，土地、基地、成屋及預售屋之重要交易條件、目前管理狀況與建物型態之規定…等多種項目，買方的買屋權益也因此更加有保障，但如果不是透過仲介人員購屋便無法享有這種保障。劉天仁指出，買賣雙方直接接觸的方式雖然可以省下仲介服務費，但對於買方來說，等同必須自行承受買到「問題屋」的風險，因為「屋主自售」的案件並不受新版不動產說明書的管轄限制，所以容易變成買賣交易的灰色地帶。 劉天仁認為，買房是一輩子重大的事，如果因為節省仲介費，跳過房仲直接和屋主交易，最後卻買到「問題屋」，或買賣方議價翻臉，買賣不成，因小失大未免得不償失。原文網址：http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/114931/%E8%87%AA%E5%8A%9B%E8%B3%BC%E5%B1%8B%EF%BC%9F%E5%8A%89%E5%A4%A9%E4%BB%81%EF%BC%9A%E5%B0%8F%E5%BF%83%E8%AA%A4%E8%A7%B8%E3%80%8C%E5%9C%B0%E9%9B%B7%E3%80%8D
房地合一明年上路 增12交易樣態免徵奢侈稅 避免錯殺
鉅亨網記者陳慧菱 台北「房地合一」新稅制明(2016)年元旦上路，奢侈稅也將同步停徵，但為避免仍有民眾遭錯殺，財政部新增列12種非短期投機的房產交易，可免徵奢侈稅，如：直系親屬間交換不動產、合建分屋未滿一戶等等。財政部指出，配合房地合一實價課稅新制明年實施，不動產特種貨物及勞務稅（奢侈稅）將同步停徵，出售持有2年內的房地課以重稅，將改由房地合一新制取代。財政部本次核定公布的12種非屬投機交易態樣，適用免課特銷稅時點，可回溯至2015年1月9日後，並適用至今年不動產特銷稅落日為止。此次財政部所公布的12種非屬短期投機交易態樣如下：一、所有權人銷售自2親等以內親屬受贈取得之的不動產，且該贈與人是因繼承取得該不動產。二、直系親屬間交換不動產，且交換後持有該不動產期間均超過2年。三、所有權人銷售因繼承信託利益請求權而取得的不動產。四、依家庭暴力防治法取具保護令的所有權人，為躲避施暴者，銷售其名下僅有1戶且確供自住使用的房產。五、所有權人銷售持有逾2年的房產，併同銷售共有設施及基地應有部分。六、所有權人為興建慈善事業使用之房舍所購買的土地，已取具建造執照，但因通行權糾紛無法動工，且經調解無效果而銷售該土地。七、所有權人銷售於取得土地前遭鄰居占用供車輛出入等非建築使用部分土地與該占有人，且以相當於其購入成本銷售。八、所有權人購入房產後，始知該房屋之氯離子或輻射含量逾國家檢測標準值，經法院訴訟、和解或調解委員會調解解除契約未成立，且以相當於其購入成本銷售該房產。九、債權人經向法院聲明承受取得債務人持分的房地，經法院訴訟、和解或調解委員會調解，且以相當於原承受價格銷售與其他共有人。十、所有權人經向法院聲明承受不動產並繳清差額價金，因債務人提起異議之訴，致2年後始取得權利移轉證書，訂約銷售該不動產。十一、扶養義務人為履行其扶養義務依法院和解移轉持有已逾2年之不動產與受讓人，受讓人亦依和解內容銷售該不動產者。十二、所有權人以持有逾2年之自住房屋及地上權與營業人合建分屋，取得未達1戶的持分房地，並與營業人併同銷售的房地。原文網址：https://tw.news.yahoo.com/房地合-明年上路-增12交易樣態免徵奢侈稅-避免錯殺-103531276.html
房貸平均利率 將跌破2％
工商時報【記者朱漢崙╱台北報導】市場需求急凍，加上中央銀行降息效應，銀行房貸平均利率明年可望全面跌破2％，其中，各大行庫先前與央行有共同默契的「鐵板價」1.84％，在降息效應的影響下，行庫主管預估會降至1.77％，將成為國銀競逐房貸業務的最新「破盤底價」。根據5大行庫在台北市、新北市的房貸業務占比，台銀、土銀兩大國營銀行大約3成，合庫則超過4成，一銀、華銀同屬「三商銀」體系的銀行，則有一半以上的比重來自雙北市精華區。除了一般房貸利率將出現新的破盤底價，政策性優惠貸款「青年安心成家方案」將先行一步降價，前2年利率已確定從目前的1.72％，降至1.65％，首購族也因而先收降息之利。央行上月降息，本月底各大行庫將調降房貸基準利率，選擇「月調」的客戶，將可優先收房貸降息之效；而根據5大行庫內部的最新平均利率統計，各大行庫的平均利率，大致落於2∼2.16％之間，其中，大部分的行庫，利率介於2∼2.07％。行庫主管表示，由於房市需求急速萎縮，現在多家行庫合計新案、舊案在內的全體房貸平均利率已不到2.05％，本月底各大行庫將一口氣調降基準利率7點，屆時房貸的平均利率水準將全面破2％，也將成為未來房貸戶向銀行議價的新標竿。銀行主管也認為，由於明年投資客將受房地合一稅的效應而縮手，過去投資客是很多國銀房貸業務的主力，一旦縮手將導致這些銀行房貸業務量大減，取而代之的是自住型客戶對建商的售價、銀行的利率議價空間反而會因此雙雙放大，加上央行降息效應，「明年房市恐將轉成自住戶的買方市場」。原文網址：https://tw.news.yahoo.com/房貸平均利率-將跌破2-215006186--finance.html
工業住宅違法糾紛多，購屋一定要特別小心
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】高雄市政府表示，日前建商於乙種工業區以資訊軟體業的名義興建建築物，並以透天住宅等廣告進行銷售，造成民眾購買後作為住家使用造成糾紛，市府再次呼籲購屋民眾務必檢視建築物使用執照，並注意是否有加註乙種工業區申請用途為資訊軟體業，應依核准資訊軟體業用途使用限制，不能作為住宅等其他違法使用，勿有撿便宜心態，日後恐造成違規使用而被開罰的風險。 高雄工務局長趙建喬表示，市府自2000年起即不再核發乙種工業區內以「資訊軟體業」項目申請建築執照案，工務局為杜絕工業住宅違法情事，若有疑似建案申請會透過建築技術諮詢小組嚴格審核把關發照，也同步橫向聯繫市府相關單位追蹤查核後續使用情形。另外，針對土地使用管制、建照核發、興建銷售及取得使用執照等四階段制定更嚴格的審查機制，避免還有違法的情形發生，由市府相關單位組成聯合稽查小組到現場勘查，以加強違規查處。 工務局表示，高雄市乙種工業區用途為資訊軟體業連棟透天式建築物，大部分位於三民區及左營區，乙種工業區是以供公害輕微的工廠使用為主，不論那一類型工業區，依法只能作為工業生產設施等相關使用，不能作為一般住宅使用，但是部份業者將乙種工業區用地以資訊軟體業申請興建建築，於完工取得建築物使用執照後，卻以透天住宅及店面的名義做為廣告銷售，導致民眾購買後在不知情的情況下違規作為住家使用。 儘管工業住宅的價格比鄰近區域一般住宅便宜，但依規定工業區建築物不得做為住家使用，若購屋者購買時未注意建築物使用執照加註的事項，日後不只要面臨被稽查住家違規使用的風險，還有被檢舉取締受罰等責任，因此購屋者購買時不可不慎！原文網址：http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/114871/%E4%B8%8D%E5%8F%AF%E4%B8%8D%E6%85%8E%EF%BC%81%E5%B7%A5%E6%A5%AD%E4%BD%8F%E5%AE%85%E9%81%95%E6%B3%95%E7%B3%BE%E7%B4%9B%E5%A4%9A%EF%BC%8C%E8%B3%BC%E5%B1%8B%E4%B8%80%E5%AE%9A%E8%A6%81%E7%89%B9%E5%88%A5%E5%B0%8F%E5%BF%83
追擊工業住宅 北市府擬加稅與開罰
新頭殼newtalk 2015.10.18 周南洋/台北報導工業住宅，從本質上就是完全違反建築物土地使用分區規範所產生的大違建，同時建商居中用低廉的工業土地蓋屋出售謀取不當暴利，更是長年被人詬病的房市陋習，當然是北市違建殲滅戰中不該放過的重要標的，事實上，台北市長柯文哲早在今年六月中面對台北市議會質詢時，就已對工業住宅發出「六個月內解決」的絕命追殺令，也因此在「九一新政」上路重擊新增違建的同時，更讓人好奇的是，柯市府團隊究竟會如何料理工業住宅？8月20日，台北市副市長林欽榮主持的北市都委會第674次會議正是擬定工業住宅作戰布局的一次關鍵會談，根據會議資料顯示，北市府當前有三大策略，這當中，最具打擊效果的，就是調高持有稅與立法開罰。北市府由於認為工業住宅是違反都市計畫不得做住宅使用規定，因此要求稅捐稽徵處修正工業區新建物申請自由住宅的稅率，要求稅捐稽徵處提供已申請自用住宅的工業住宅資料給都發局使用，同時要都發局依照都市計畫法79條訂定裁罰基準與實施期程。對此，財政局長蘇建榮已直接在會中建議，針對工業區違規住宅使用部分，以最高稅率(3.6%)課徵，同時都計委員李得全也進一步建議，應該取消現行須繳保證金制度，全面禁止工業區小於300平方公尺的空間單元設計。這讓房地產業者認為，這樣打擊面可能廣及新舊工業住宅，一但不能享用自用住宅優惠稅率(1.2%)，持有稅負擔將一口氣三級跳，如果還有罰金要繳，那麼原本買工業住宅省下的錢可能都還不夠付，這恐怕會讓未來沒人想買或想推工業住宅建案。除此之外，針對類型不同，還有繳交回饋金與鼓勵都更兩大柔性作法，在包含大內科、南港經貿園區、北士科、關渡科技工業區等政策引導型園區及其支援型產業區塊，以及單一街廓或已經納為都計調整的工業區塊這兩大部分的既有工業住宅方面，都發局都有提出繳納回饋金或是參考新北市泰山案例用異地回饋等就地合法化的對策，這部分被列為優先檢討就是大直大彎北段與內湖五期兩地的工業住宅。不過住商不動產企研室主任徐佳馨曾指出，這種繳納回饋金的方式，基本上就是要求住戶還回土地變更利益的意思，除了少數豪宅聚落外，多數的工業住宅住戶財力都較為窘困，往往無力負擔高額的回饋金，因此過去成功案例並不常見。最後針對早期住工混居、住家即工廠的工業住宅，北市府則打算以鼓勵都更來協助住戶解套，同時對於弱勢住戶地區，經過財務評估與都委會同意下，北市府還可以降低回饋比例來促成都更案，不過對於保障既有容積的規劃方面，李得全建議修正為，保障既有「合法建築利益」。原文網址：https://tw.news.yahoo.com/房市專題-追擊工業住宅-北市府擬加稅與開罰-210000664.html
買中古屋必知！ 達人：有些錢省不得
好房網News記者翁聖惠／整理報導 新建案買不下手，不如買中古屋，也可省一些裝潢費，房屋專家就在電視中苦口婆心的勸告買屋的民眾，中古屋的裝潢絕對不能省，還特地整理出七大必換設施，告訴大家，省錢當然好，但有些錢真的省不得！Sway整理出七大必換設施，包含大門、鐵窗、水管電線及總開關、天花板、地板、按摩浴缸及馬桶蓋、流理臺和廚房，只要屋齡超過10年，就該換新了！Sway表示，一般中古屋都是舊式鐵門居多，裏頭會再裝一道木門，不過木門很容易被打開，根本是鎖辛酸的！他建議大門不只要裝鎖，螺絲還必須朝向客廳，小偷一旦看到精密的鎖就會知難而退了。 而許多民眾在換新房時為了防盜，都會加裝鐵窗，Sway反而建議用防盜氣密窗作替代，並裝上強化玻璃，若是房子是朝東向或朝北向則一定要做膠合強化玻璃，避免風雨太強勁玻璃被強風吹破，導致淹水。像是水管、電線、總開關這樣的設施，Sway建議，只要屋齡超過10年，這些設施就該換了！只要使用時間過長，都會造成藏汙納垢或磨損，天花板、地板、按摩浴缸及馬桶蓋也會因為發霉、長菌斑等因素，導致小朋友過敏、咳嗽更嚴重。 許多民眾最害怕的就是蟑螂，Sway建議，像是廚房及流理台看似乾淨，但其實蟑螂是有縫就會鑽的生物，不如更新矽利康，讓蟑螂遠離食物聚集地。另外Sway也表示，若是住在12樓以上的樓層，可以安裝消防灑水龍頭、瓦斯感知器及熱感知器，若是不小心發生火災，這些絕對是你的保命救星。原文網址: http://news.housefun.com.tw/news/article/155887109770.html
