房市新聞
2017 Q4房市落底
李同榮提：5大趨勢2大商機10大理由：2016經過政黨輪替，新政府百廢待舉，國內外政經局勢混亂，股市房市交易量急凍，面對未來，2017年房地產走勢眾說紛紜，本人再次堅持先前一貫預測：「2017 Q4房市將落底」。同時，在此提出此波房市落底的5大趨勢2大商機及10大理由。在市場樂觀聲中，要精準預測轉折點，在市場悲觀聲中，要精準預測落底時點2009年在市場一片悲觀聲中，本人看準遺贈稅降低資金將大量回流的威力，精準預測房市仍有3年～4年末升段行情。2011年在房市飆漲聲中，再次精凖預測2014年Q4房市將反轉向下。這兩年房市在下跌趨勢中，幾乎所有專家學者看壞長期房市，紛紛預測會有八到十年寒冬，本人卻早在2015年就大膽預測，房市將於2017年Q4落底。在此，我們更精準的提出對2017年房市的「5＋2」大預測，即房市5大趨勢發展與2大翻轉商機。2017房市發展的5大趨勢（一）房市政策鬆綁(1)未確定打房因素消失(2)自住首購利多政策將出籠（二）房市交易量脫離谷底(1)2017年Q1房市政策將逐漸鬆綁，未確定因素消除，振興經濟利多方案逐步出籠。(2)2017年Q2交易量將逐漸回溫，積壓三年遞延性買盤開始進場。（三）2017年Q4房市落底(1)2017 Q2北市低總價房市止跌(2)2017年Q3，購屋信心增強，雙北房市加速趕底，跌幅趨近滿足點(3)2017年Q4北市高總價止跌，豪宅交易量提升，房價正式落㡳(4)北市房價率先落底，依次為新北丶桃竹及中南部(5)北市大安區為房價落底指標（四）新住宅法上路，社宅推動元年，成敗未定2017新住宅法上路，有利社宅推動，但執行政策漏洞不少，執行障礙重重，成敗未定。（五）都市更新大翻轉年代2017都更條例在難産中破繭而出，開展都會新風貌的未來(1)都更條例修法版本林立，各方勢力較勁，但立院一定會協商完成(2)防災型都更條例將優先列為考量，才能有效推動都更未來房市2大翻轉商機，2大產品將敗部復活（一）觀光事業大建設商機：觀光休閒商用不動產短空長多，將敗部復活(1)觀光政策利多：台灣觀光受制陸客，短空長多，政府一定會有政策，若新政府能利用天然絶對優勢，強化交通與硬體建設與軟體創新服務，建構台灣成為國際觀光旅遊勝地，成為國際美食旅遊島，不但能吸引國際觀光客，擺脫陸客鋭減困境，更可刺激國內旅遊市場。(2)開發東西部山海環線交通與景點，帶動主題休閒旅遊，相對帶動觀光休閒商用不動產長線商機。（二）都市更新大翻轉商機：豪宅市場短空長多，將敗部復活。短線新豪宅逢低承接，長線新智能豪宅，展現都會新風貌。(1)智能創新豪宅長線商機都更翻轉年代，與智能對話的新頂級豪宅將獨領風騷，並帶動新都會新發展新風貌，相對與市場價格脫勾，有機會再創新高。(2)短線豪宅逢低危機入市目前豪宅在市場信心脆弱，交易量窒息幾近崩潰的狀況下，但都更翻轉的預期，將帶動豪宅敗部復活，選擇價格跌幅頗深的產品危機入市，逢低買進，將是此波市場落底前最具投資價值的潛力產品。從「基本面」「技術面」「政策面」分析房市落底的十大理由：（一）國際反全球化經濟情勢，政府被迫強化內需(1)三大黑天鵝事件的影響：英國脫歐引發歐盟解體危機與美國川普反全球化貿易保護主義以及菲律賓杜特蒂連中親日反美引起美中區域制衡的戰略調整。(2)中國制衡美國與圍剿台灣的政經政策，是最未確定的大黒天鵝。上述兩大因素都可能造成壓縮台灣的外貿與出口成長，對台灣經濟成長率會產生直接性影響，台灣必須加強內需刺激經濟成長。（二）台灣經濟成長不樂觀，政府打房政策鬆綁八年經濟負成長魔咒：2001年陳水扁執政第二年經濟成長率－1.57，2009年馬英久執政第二年經濟成長率－1.26，2017年小英執政第二年預估經濟成長率1.73，（事實上八年經濟負成長魔咒提早一年發生在2015Q3-2016Q2四季平均經濟成長率為負成長，由於比較前期基期低，可望2017成長率在1-2之間，但這樣的經濟成長率對台灣而言相當不利，在各國貿易保護主義盛行下，台灣唯有強化內需才能刺激經濟成長，而都更促進丶廣建社宅都有助擴大內需，而房市各項不利限制政策與稅制勢將逐漸鬆綁。（三）「利率」持續低檔，有利房價支撐美國聯準會14日宣布升息1碼，並預估明年再升息三次。但短期因國內超額儲蓄過多，升息機率不大，中期也僅會微幅上調，對房市影響不大。低利率環境下，房地產不易泡沫化，對市場信心較具穩定性。（四）「稅制」不確定因素消失，有助購屋信心錯誤稅制打房與房產持有稅未確定因素，是這波房市交易量無法回升主要關鍵。房地合一稅上路後利空鈍化，北市房屋稅合理調降，未確定因素消失後，對市場信心恢復有幫助，預期在自住優惠政策原則下，對首購與低總價市場的交易量復甦有利。（五）「匯率」影響海外投資，加強國內房產長期投資信心美元強勁升值，資金由世界各地抽回，亞洲與新興國家相對貶值，對出口稍有助益但也會因全球需求降低而抵銷效果。對海外房市影響：投資海外市場須比較增值潛力扣除匯損及稅率後的淨投報率。海外投資者將慎選標的，資金流失收歛，對國內房市長期投資信心相對增強。（六）「資金面」充沛，長期有利房市台灣超額儲蓄累積達十年來達12兆之多，近年因遺贈稅降低，資金大筆回流，近期台商資金也逐漸回流，顯示國內資金充沛，但超額儲蓄也顯示國內投資不振現象。依中央銀行11月公布國際收支，台灣金融帳淨資產連續25季超過六年淨流出，續創新高，累計流出規模2,841.9億美元，折合台灣資金流出新台幣逾9兆元，可興建157棟台北101大樓，或20條高鐵，更顯示台灣的政經環境讓人民缺乏投資信心。（七）強化公共建設，有利房市正向發展政府正積極籌劃擴大公共工程與交通建設，並加速新北三環三缐交通工程進度，同時啓動廣建社宅規劃，政府若能引導過剩的民間資金與壽險資金投入公共建設，將有助房地產更穩健的發展。（八）從需求面分析，遞延性需求買盤逐漸回流這五年來房市短線炒作的假性需求已消失，而台灣雖面臨2025人口負成長，住宅需求降低威脅，但購屋空間需求加大應可彌補這塊缺口。台北市每一平方公里人口約一萬人，歷年都排名全世界城市人口密度最高前十名，雙北市因人口密度高，因此房價有一定的支撐力，至於房價所得比偏高所引起的民怨，將會因社會住宅啓動而降低。另外，從2014下半年房市反轉向下到2017年上半年，足足累積三年該買不買在觀望等待的遞延性買盤，雙北市約有8萬戶以上，將會因政策鬆綁等等利多因素而迅速歸隊積極進場，預期低總價市場會率先止跌。（九）從技術面分析，三年房市跌幅趨近滿足點，房價獲支撐從2014Q3房價反轉至今，台北市跌幅達17%，預計到明年底，低總價跌幅在5%上下，高總價跌幅在10%上下，此波下跌趨勢整體跌幅達25％左右，已趨近技術面跌幅滿足點，從高點到低點的時間長達三年，也比過去四大循環的反轉期多一倍消化時間，另外從這波多頭起漲的漲幅（每坪25萬漲到64.5萬，合計漲幅約40萬）的五分之二強勢回跌空間，台北市平均24年中古屋每坪單價回跌到50萬獲支撐，也屬合理的推斷。（十）從「政策面」分析，房市利多將不斷兩岸因九二沒共識，以及獨派勢力高漲，對兩岸投入不可預期的風險變數，預期中共應會有更多除了文攻武嚇的政經圍剿策略對台施壓，預期新政府要應付外患隱憂，就會在執政第二年提出振興經濟的有利政策，包括對房市政策的鬆綁與利多，以及幫助年輕人首購成家的優惠措施。綜上所述，房市在2017 Q4落底後，不會有太大強勁的反彈，2018到2020年間，房市將回歸基本面，視經濟成長動力而小幅盤整，交易量也會在政策穩定下，逐年回溫。 引文自：聯合財經網/房產/大咖看房市
桃園交易量 今年躍六都第一
房價相對較低 吸引年輕族群入住 今年交易量已超過去年冠軍新北市官方數據顯示，桃園市買賣移轉件數今年可能躍升為六都第一，成為全台房屋交易量最大的都會區。桃園市房屋交易量在六大都會區過去排名後段，至2012年才以4.5萬件，擠下台北市，名列第三包括去年在內，這幾年六都交易量均由新北市穩坐第一，其次為台中市，第三是桃園市。但根據六都地政局資料，今年截至7月，桃園市交易量達2.21萬件，已贏過新北市的2.19萬件，第三則是台中1.77萬件。台北市今年1~7月僅有11,964件，只有桃園約一半。房仲業分析，機場捷運將通車、青埔華泰名品城等題材推助下，加上桃園地區鄰近大台北都會區，房價相對較低，吸引年輕購屋族移居，是桃園房市上半年領先六都回升的主因。 21世紀不動產營運處執行副總王暐傑表示，儘管房市受房地合一等政策衝擊，全台交易量銳減，今年建物移轉件數恐創下歷史新低量，但桃園地區表現不俗，今年上半交易量依然維持與2015年上半相當的水準。 21世紀協理張恆嘉說，桃園地區房價在歷經近二年的盤整後，幾個重畫區的新成屋價格都已下修，部分重畫區價格已出現1字頭房價，因此價格上相對友善許多，再加上交通建設持續發酵，雙北地區的通勤族與退休換屋族，更願意嘗試移居桃園。 根據內政部統計，2016年前7月桃園市人口淨增18,682人，為全台人口淨成長數第一名，遠遠領先第二名台中市的10,144人，顯示桃園地區在多項重大建設以及開發案吸引下，成為全台灣人口增加最快的地區。2016/08/26 14:30:29 聯合晚報 記者游智文／台北報導
桃園中路與八德重劃區標售，標脫率45.7％
桃園市政府今日二次標售中路地區及八德(八德地區)區段徵收土地分別為38與5筆，共35個標號，16個標號順利脫標，標脫率達45.7%，整體溢價率5.45%，結果吸引24封標單搶標，最高得標單價每坪71.9萬元。這次標售成了桃園市土地買氣的風向球指標！土地不論在價格或是交易量上，買氣明顯銳減保守意味濃，但也出現4成多的危機入市的買家，有趣的是溢價率不高更出現有直接以底價標得之投標者，表示撿便宜心態甚高。 台灣房屋智庫經理江怡慧表示，這次標售土地都是住宅區，中路地區最小面積90.75坪，最大1031.6坪，標售底價每坪介於45.6萬~70萬元；八德地區面積最小是50.5坪，最大780.3坪，標售底價每坪介於23.8萬~25.4萬元，屬於今年桃園市政府最大規模標售，期將帶動桃園市周邊建設發展。 單價最高的土地是標號3(中路一段33、35、37、38地號)，面積共約1031.6坪，以總價7億4160萬0000元得標，約每坪71.9萬元，除了因為標的屬於大面積方正土地好規劃外，面對兒童公園綠地且正永安路以及60米與30米園道，區位相當不錯，雖然是每坪71.9萬元最高單價標到，台灣房屋中路直營店店長辛淑惠指出，去年至今實價登錄行情顯示，中路一段1-30地號，土地每坪成交74.4~94.5萬元，得標者卻是便宜行情4%~24%取得，相當值得。(時報資訊)
央行降息半碼 千萬房貸年省3408元
央行理監事會今天再降息半碼，已連4季降息。大家房屋企劃研究室主任郎美囡表示，各國央行多採低利，央行再降息半碼並不意外，估千萬元房貸利率可降到1.95%，年省本息3408元。郎美囡指出，央行持續降息半碼，主要是景氣不佳，以降息來維持市場穩定；台灣缺乏經濟動能，全球央行也多採低利、負利政策，且英國脫歐公投結果造成全球震盪，央行這次降息並不意外。郎美囡指出，央行每降息半碼影響房貸利率調整約0.06%到0.07%；若原本貸款新台幣1000萬元，利率從2.01%調降為1.95%，貸款年期20年，每月房貸負擔從5萬636元降為5萬352元，每月減少284元，每年省下3408元；雖然對貸款戶每月負擔減輕有限，但央行連續四波降息半碼，也讓平均房貸利率跌破2%。住商不動產企畫研究室主任徐佳馨指出，央行此次未鬆綁豪宅，除目前市況不明，價格並未出現明顯修正外，近期不少豪宅大案陸續出籠，因此央行態度保守，採取了策略性不調整的決定，預期應在第3季才較有可能取消豪宅信貸限制。徐佳馨表示，不過即使降息，又加上鬆綁，在目前房地合一上路與持有稅基調整的狀態下，很難因央行出手讓房市炒風燎原。2016/06/30 19:34:07 中央社 報導
桃園《房屋稅調漲不溯及既往》買去年7月前房屋 房屋稅少6成
去年七月以後取得使用執照 適用新費率〔記者謝武雄／桃園報導〕「房屋現值」是課徵房屋稅的重要依據，桃園市已經卅二年沒調整，去年七月大幅調漲六十％，但不溯及既往，只適用去年七月以後建造完成的新屋，假設民眾在同一地段購買同樣房型的房子，如果是去年七月一日以前取得使用執照，房屋稅只要繳納五千元，但之後買的房子就要繳納八千元。市府地方稅務局長林延文表示，去年桃園市房屋稅收入是六十七．四億元，今年是七十三．六億元，增加六．二億元，其中，去年七月一日以後的新建房屋部分是一．九億元，其它增加的四．三億元主要是受到囤屋稅的影響，第四棟以後房子的自用房屋住宅稅率從一．二％增至二．四％，等於房屋稅增加一倍。林延文說，桃園市的「房屋標準單價表」在民國七十二年訂定，雖然法令規定每三年可重新檢討，但卅多年從未調整過，去年參考建築師公會提供的資料，決議調漲六十％，調整後房屋標準單價只適用去年七月一日以後核發使用執照的新建、增建、改建房屋，不溯及舊有已評定的房屋。房仲業者林聖昌表示，目前的房地產市場仍不景氣，成屋個案銷售一、兩年是常有的事，如果品質不差，民眾可以考慮購買去年七月一日以前取得使用執照的房子，畢竟屋齡一年的房子還是很新，可以減少一些房屋稅。林延文說，房屋稅計算方式是「房屋現值」、「折舊率」、「地段率」、「房屋稅率」等數據相乘的結果，「房屋現值」是參考「房屋標準單價表」，該單價表規定不同樓層、不同建築材質，每平方公尺有不同的價格，例如購買十層樓的鋼骨混凝土大樓，每平方公尺單價是八四六○元，如果購買一百平方公尺，核定的「房屋現值」就是八十四萬六千元，如果按舊標準，「房屋現值」只有五十二萬八千元。折舊率是一年減少一％，新房屋為一○○％，隔年剩九十九％，依此類推；「地段率」視房屋所在地區的商業繁榮程度而有所不同，桃園市最低為八十％，最高是一八○％，例如，桃園市復興路、中正路口肯德基附近的商業區就是最高的一八○％。
全台第1季房價、利率 雙降
央行接連降息，根據金融聯徵中心大數據顯示，第1季全台新購住宅平均房貸利率為2.01%，跌回四年多前水準。房價、利率雙降，以20年本利攤還試算，台北市每月房貸約7.2萬元、新北市約3.8萬元，均較去年底減少近3,000元。根據金融聯徵中心資料顯示，住宅貸款利率在金融海嘯後最低約1.7%，一路回升至去年第2、3季高點約2.11%後，隨央行降息政策，房貸利率也一路走跌，今年第1季為2.01%，已回跌至2011年下半年的水準。房價、利率雙跌，使新購住宅的房貸戶壓力較為降低，今年全台購置住宅授信額度平均每戶為692萬元，以20年本利攤還試算，每戶每月償貸約3.5萬元。以房價最高的雙北市來說，台北市今年首季新購住宅平均每戶授信額度1,420萬元、平均利率2.01%，以20年本利攤還來計算，平均每房貸戶每月償貸7.2萬元，雖然仍然占家庭所得的五成以上，但若與金融海嘯後2009年第1季約3.7萬元相較，仍高出近一倍，但已較上季減少約3,000元。住商不動產企研室主任徐佳馨指出，央行3月底及三度降息，每降息半碼，對房貸利率約影響0.04%至0.06%，未來央行降息壓力仍在，鬆綁信用管制可望提升目前平均約67%的偏低核貸成數，房價、利率及自備門檻「三降」，有助改善近年來購屋門檻及償貸壓力偏高的問題。全台平均新購住宅貸款利率可望跌破2%，不過全台各縣市房貸利率水準大不同，最高的花蓮縣2.22%，與最低的金門縣1.82%，差距超過1碼半。隨著央行降息政策，全台各地已有近半的縣市第1季平均房貸利率不到2%，以六都來看，低利率明顯集中在台中、台南、高雄「中南三都」；大台北三都平均都在2%以上，桃園市是全台相對高檔的2.06%。六都以外，以花蓮縣及嘉義市利率均超過2.2%為最高，房貸利率低的縣市主要分布於離島及農業縣市，例如金門、澎湖、彰化、雲林四縣均不到1.9%。2016-06-18 14:19:10 聯合報 記者郭及天／台北報導
