房市新聞
追擊工業住宅 北市府擬加稅與開罰
新頭殼newtalk 2015.10.18 周南洋/台北報導工業住宅，從本質上就是完全違反建築物土地使用分區規範所產生的大違建，同時建商居中用低廉的工業土地蓋屋出售謀取不當暴利，更是長年被人詬病的房市陋習，當然是北市違建殲滅戰中不該放過的重要標的，事實上，台北市長柯文哲早在今年六月中面對台北市議會質詢時，就已對工業住宅發出「六個月內解決」的絕命追殺令，也因此在「九一新政」上路重擊新增違建的同時，更讓人好奇的是，柯市府團隊究竟會如何料理工業住宅？8月20日，台北市副市長林欽榮主持的北市都委會第674次會議正是擬定工業住宅作戰布局的一次關鍵會談，根據會議資料顯示，北市府當前有三大策略，這當中，最具打擊效果的，就是調高持有稅與立法開罰。北市府由於認為工業住宅是違反都市計畫不得做住宅使用規定，因此要求稅捐稽徵處修正工業區新建物申請自由住宅的稅率，要求稅捐稽徵處提供已申請自用住宅的工業住宅資料給都發局使用，同時要都發局依照都市計畫法79條訂定裁罰基準與實施期程。對此，財政局長蘇建榮已直接在會中建議，針對工業區違規住宅使用部分，以最高稅率(3.6%)課徵，同時都計委員李得全也進一步建議，應該取消現行須繳保證金制度，全面禁止工業區小於300平方公尺的空間單元設計。這讓房地產業者認為，這樣打擊面可能廣及新舊工業住宅，一但不能享用自用住宅優惠稅率(1.2%)，持有稅負擔將一口氣三級跳，如果還有罰金要繳，那麼原本買工業住宅省下的錢可能都還不夠付，這恐怕會讓未來沒人想買或想推工業住宅建案。除此之外，針對類型不同，還有繳交回饋金與鼓勵都更兩大柔性作法，在包含大內科、南港經貿園區、北士科、關渡科技工業區等政策引導型園區及其支援型產業區塊，以及單一街廓或已經納為都計調整的工業區塊這兩大部分的既有工業住宅方面，都發局都有提出繳納回饋金或是參考新北市泰山案例用異地回饋等就地合法化的對策，這部分被列為優先檢討就是大直大彎北段與內湖五期兩地的工業住宅。不過住商不動產企研室主任徐佳馨曾指出，這種繳納回饋金的方式，基本上就是要求住戶還回土地變更利益的意思，除了少數豪宅聚落外，多數的工業住宅住戶財力都較為窘困，往往無力負擔高額的回饋金，因此過去成功案例並不常見。最後針對早期住工混居、住家即工廠的工業住宅，北市府則打算以鼓勵都更來協助住戶解套，同時對於弱勢住戶地區，經過財務評估與都委會同意下，北市府還可以降低回饋比例來促成都更案，不過對於保障既有容積的規劃方面，李得全建議修正為，保障既有「合法建築利益」。原文網址：https://tw.news.yahoo.com/房市專題-追擊工業住宅-北市府擬加稅與開罰-210000664.html
買中古屋必知！ 達人：有些錢省不得
好房網News記者翁聖惠／整理報導 新建案買不下手，不如買中古屋，也可省一些裝潢費，房屋專家就在電視中苦口婆心的勸告買屋的民眾，中古屋的裝潢絕對不能省，還特地整理出七大必換設施，告訴大家，省錢當然好，但有些錢真的省不得！Sway整理出七大必換設施，包含大門、鐵窗、水管電線及總開關、天花板、地板、按摩浴缸及馬桶蓋、流理臺和廚房，只要屋齡超過10年，就該換新了！Sway表示，一般中古屋都是舊式鐵門居多，裏頭會再裝一道木門，不過木門很容易被打開，根本是鎖辛酸的！他建議大門不只要裝鎖，螺絲還必須朝向客廳，小偷一旦看到精密的鎖就會知難而退了。 而許多民眾在換新房時為了防盜，都會加裝鐵窗，Sway反而建議用防盜氣密窗作替代，並裝上強化玻璃，若是房子是朝東向或朝北向則一定要做膠合強化玻璃，避免風雨太強勁玻璃被強風吹破，導致淹水。像是水管、電線、總開關這樣的設施，Sway建議，只要屋齡超過10年，這些設施就該換了！只要使用時間過長，都會造成藏汙納垢或磨損，天花板、地板、按摩浴缸及馬桶蓋也會因為發霉、長菌斑等因素，導致小朋友過敏、咳嗽更嚴重。 許多民眾最害怕的就是蟑螂，Sway建議，像是廚房及流理台看似乾淨，但其實蟑螂是有縫就會鑽的生物，不如更新矽利康，讓蟑螂遠離食物聚集地。另外Sway也表示，若是住在12樓以上的樓層，可以安裝消防灑水龍頭、瓦斯感知器及熱感知器，若是不小心發生火災，這些絕對是你的保命救星。原文網址: http://news.housefun.com.tw/news/article/155887109770.html
投資客降至金融海嘯以來新低 新北首購族達4成4
記者曹逸雯／台北報導根據房仲業者統計，今年1-8月大台北都會區投資置產的比例從去年同期的23%，大幅下降至15%，創金融海嘯以來新低，而雙北市首購族進場的比例則從33%增加至37%，其中，新北市首購族占比更高達44%。永慶房屋分析首購族購屋預算及產品偏好發現，台北市購屋平均總價1,779萬元，以30-40年的中古屋最受青睞，比例高達3成以上；新北市一線生活圈首購族購屋平均總價1,129萬元，以屋齡10-20年的住宅最受青睞。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，目前台北市首購市場以屋齡30-40年、新北市以屋齡10-20年的住宅最受首購族歡迎，中古屋議價彈性較大，比較有機會用更實惠價格購買，北市30-40年中古屋平均購屋總價僅1,450萬元，加上低公設比，極具吸引力，自然受到首購族的歡迎。至於新北市部分，屋齡10-20年的住宅平均價格約1,149萬元，黃舒衛指出，同樣是屋齡10-20年，但在台北市需要將近2,000萬元，在新北市足足可以省800萬元以上。此外，如果覺得台北市屋齡30-40年的房價還是太貴，在新北市可以再減500萬元以上，甚至可以用不到1,000萬元的價格買到，對首購族而言，負擔相對輕鬆許多，這也是今年以來新北市首購買方有14%是來自台北市，建議北市首購族如果有預算或坪數的考量，可以多到新北市賞屋，更容易購得好房。原文網址：https://tw.news.yahoo.com/房市-投資客降至金融海嘯以來新低-新北首購族達4成4-200000383.html
等同契約！新版不動產說明書，售屋附近「嫌惡設施」全都露
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】內政部2015年4月13日公布修正的｢不動產說明書應記載及不得記載事項｣於2015年10月1日生效，此次修正內容大幅增加房仲業者對於銷售不動產使用現況、法令允許使用情形及週邊環境等調查及說明義務，對於買屋賣屋市民權益保障邁進一大步。 內政部於2000年5月19日訂頒｢不動產說明書應記載及不得記載事項｣，規定房仲業者應於接受委託後辦理銷售前，先行製作不動產說明書，過程中以說明書向有意購屋的消費者進行解說，簽訂買賣契約書時隨同交付並視為契約之一部。 本次修正中依(1)土地、(2)成屋、(3)預售屋等3個部分各別訂定房仲應說明及調查事項：(1)土地--應說明是否位屬山坡區、水土保持區、保護區等限制重點。(2)房屋--則應記載週邊有無市場、電塔、寺廟等環境設施以及建物有無違建而遭列管、樑柱間隙或非自然身故等瑕疵。(3)預售屋--應告知最近5年內有無淹水及附近有無已取得建照尚未開工的建案。 期待藉由不動產說明書內容事項的完備，而使所有民眾均能買到與心目中預期相符的房子。提醒民眾購買或出售房屋時應洽店內張貼有合法不動產交易服務業標誌的業者，若有糾紛時可透過各縣市市消費者服務中心，或至行政院消費者保護會網站(http://www.cpc.ey.gov.tw/)等方式提出消費爭議申請。原文網址：http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/114709/%E7%AD%89%E5%90%8C%E5%A5%91%E7%B4%84%EF%BC%81%E6%96%B0%E7%89%88%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E8%AA%AA%E6%98%8E%E6%9B%B8%EF%BC%8C%E5%94%AE%E5%B1%8B%E9%99%84%E8%BF%91%E3%80%8C%E5%AB%8C%E6%83%A1%E8%A8%AD%E6%96%BD%E3%80%8D%E5%85%A8%E9%83%BD%E9%9C%B2
鄭文燦：鐵路地下化是桃園百年建設，財務規劃都有腹案
【MyGoNews林湘慈/綜合報導】桃園「鐵路地下化」議題，受到桃園市議員以及民眾的關心，市長鄭文燦為了讓外界更清楚「鐵路地下化」推動過程與細節，他強調，鐵路地下化是桃園的百年建設，並且整個財務規劃都已經有腹案，一定會穩健推動下去。桃園市長鄭文燦指出，楊梅故事館、楊梅區校前路匝道工程等多項計畫，市府會編列預算支持，其中校前路匝道工程總經費2億多，全數由國道基金支應，市府負責都市計畫變更；楊梅故事館部分經費申請客委會補助，市府非常重視楊梅區的各項建設的完成。有關楊梅體育園區問題，鄭文燦說明，2014年度編列5億元，2015年度編列7億元，合計已經有12億元土地徵收經費，由於完成全部徵收需22億元，需再編列2年預算，徵收期程長達1年以上，為加速建設，桃園市府決定楊梅體育園區採兩期開發，第一期開發以較平坦的5公頃土地為範圍，2016年編列5000萬元的工程規劃經費，希望能提早開發。目前先進行第一期徵收50％土地，並將體育館、運動場及展演中心等硬體納入規劃設計中。針對議員質詢「鐵路地下化」議題，鄭文燦表示，他上任前交通部已宣布鐵路高架化將延宕50個月，現在開始即使工程順利，高架化至少要到2022工，經台灣世曦顧問公司評估規劃，地下化的工程期程只比高架化多3年、工程預算多600億，臨時軌道和臨時車站、捷運綠線及藍線，也已配合鐵路地下化可以調整，工程界面的介接並無任何問題。因此，目前市府正積極爭取交通部支持鐵路地下化，地下化初步可行性研究報告經市府審定後，將送交通部進行審議溝通。鄭文燦表示，台北市、新北市、台南市及高雄市等直轄市的鐵路均採地下化，也都沒有財務破產，桃園市當然也不會。以台南市為例，台南市政府負擔鐵路地下化經費的12.5％，若以1000億工程經費估算，桃園採台南市模式約需負擔125億元，與原訂高架化要負擔的101億元差距不大，因此桃園當然要選擇更好的地下化方案。鄭文燦表示，鐵路地下化是桃園的百年建設，桃園站及中壢站將改為新站，內壢站也可進行改建，一共拆除27個平交道及陸橋，打通前後站，另增設八德永豐站、桃園國際路站、內壢中原大學站及平鎮站等4個通勤站，聯合開發的都市發展外溢效益預估超過3,000億，可用來挹注交通建設。鐵路地下化後增設平鎮站對平鎮的發展幫助很大，將來平鎮站做聯合開發能夠形成平鎮新都心，是平鎮發展的契機。鄭文燦說，市府參議劉慶豐原任鐵工局總工程司，台灣近20年來的鐵路地下化及高架化主要工程審查，他非常熟悉。因此對鐵路地下化如何轉軌、節省經費及減少工期，他也有很好的建議，他將負責鐵路地下化的居民溝通，整合地方民意。鄭文燦也說，台中的鐵道旁是道路及綠廊，沒有住宅區，因此台中鐵路高架化後旁邊可形成綠色廊帶，桃園卻沒有這樣的條件。桃園市從桃園、中路、內壢、中壢到平鎮5大都會區都在鐵路範圍內，完成鐵路地下化後，原來的鐵路所形成的廊帶，也可做第2條縱貫公路，改善南北交通。原文網址：http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/114760/鄭文燦：鐵路地下化是桃園百年建設，財務規劃都有腹案
房地合一實施後 房市投資 跨入新稅時代
工商時報【蔡淑芬】房地合一稅明年一月起上路，奢侈稅退場，不動產投資市場正式進入「新稅時代」。過去善用不動產進行理財的投資人，在房地合一稅後可能要有新的節稅思維。過去由於房地合一舊制下，土地為免稅，因此個人透過公司出售土地所產生的利得，會轉化成股利所得，導致個人最終稅負會比直接持有並出售不動產還要高，因此許多人選擇個人直接投資房產。勤業眾信稅務部會計師袁金蘭分析，房地合一制度實施後，土地須課稅，會拉近個人持有和公司持有兩種模式的稅負差距，尤其「短期持有出售」或「借款投資房地」，因個人直接出售適用45％或35％稅率，或無法減除持有期間的利息費用，因此適合以公司持有來處理。袁金蘭表示，非境內居住者及外國公司是採分離課稅，視持有時間長短適用35％或45％的稅率，高於境內居住者若長期持有且自用住宅可扣除了400萬免稅額，及可適用10％優惠稅率。袁金蘭提醒，長期旅居國外之個人在出售房地前，應留意自己是否屬居住者身分，如因出國太久遭戶政機關移除戶籍為非居住者，應評估是否復籍後再行出售。以往房地分離，父母購買2,000萬元不動產贈與子女，贈與課稅標的估值可能約只有800萬，比起直接贈與2,000萬元現金給子女買房，可直接節省120萬的贈與稅。袁金蘭分析，新制規範下，受贈房地未來出售時，取得成本是以受贈時的「土地公告現值」及「房屋評定現值」為基礎並與時推移作「物價指數」調整。可能導致子女出售該不動產時多納的所得稅額，高於先前節省下來的贈與稅額，所以在新制下應審慎評估稅負影響，判斷以何種方式為子女置產。原文網址：https://tw.news.yahoo.com/房地合-實施後-房市投資-跨入新稅時代-215008705--finance.html
