房市新聞
20年來 國人買屋坪數平均少4成
2013/09/22 【聯合報╱記者陳信升／台北報導】 房價漲，雙北居「大」不易，內政部建物買賣移轉統計指出，與20年前相比，國人買賣房屋平均面積從58坪減少到35坪，減幅逼近四成；台北市平均購買面積只有24.94坪，全國最低，新北市購屋坪數縮水逾7成，縮減幅度居五都之冠。統計也顯示，五大都會區中，只有高雄市買房面積增加.8坪，其餘四都會區買房坪數都是愈買愈小，豪宅變「好窄」。以台北市為例，1993年前平均購屋面積為50.19坪，20年後，平均購屋面積只剩24.94坪，減少50.3%。台中市、台南市購屋面積分別減少了47.85％與5.56%。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，坪數縮小除了都會區房價不斷上揚，讓購屋人只能屈就「小宅」外，家戶人口數從20年前的一戶3.88人，到今年7月減少為一戶2.83人，核心家庭增加、少子化現象加劇，都是造成小宅盛行的重要因素。這股小宅風在雙北市尤其明顯，永慶房產集團統計近3年住宅產品的坪數也發現，小宅的購買比重逐年增加，以台北市為例，30坪以下的2房產品，從100年的47.4%增加至102年的49.2%。新北市也從100年占比45.9%增至102年的50.0%，雙雙逼近5成大關，已成市場主流。新成屋及預售市場也吹起小宅熱，永慶代銷處長潘是諭表示，從北台灣今年第3季至第4季的推案數來看，新推案有規劃30坪以下的佔比不低，台北市中心就有36.4%，內湖、文山等市郊區也有28.0%；新北市外圍區塊則高達42.9%都有小宅產品推出搶市。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=297049
售屋賺80萬 奢侈稅扣72萬 代書判賠
自由時報 – 2013年9月22日 上午6:10〔自由時報記者王定傳／新北報導〕新北市洪姓女子出售房產現賺80萬元，卻因購入未滿2年遭課奢侈稅72萬元，她認為代書未告知正確訊息，提告求償72萬餘元；新北地院法官認為，代書疏失，洪女也有3分之1責任，判代書賠48萬餘元。判決書指出，依「特種貨物及勞務稅條例」規定，若持有房屋未滿2年欲出售又想免稅，必須辦理登記為自用住宅使用，且持有期間無出租事實；洪女主張，前年5月她花402萬元買下泰山區一間公寓，隔年以482萬餘元售出。洪女指出，她因購屋未滿2年，恐有奢侈稅問題，賣屋簽約時，她特地詢問代書，對方既未告知房地有出租須繳納奢侈稅，也沒說自用住宅免除奢侈稅，必須在簽訂買賣契約前辦妥自用住宅，害她遭課72萬餘元奢侈稅。代書吳女全盤否認指控，並指洪女簽約前告知名下只有一間房子，也沒提及有出租事實；不過，法官認定，吳女當時已得知洪女持有房屋未滿2年，也可從不動產說明書上記載，得知房屋有出租事實，代書卻未盡責告知正確訊息，需負起責任。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/售屋賺80萬-奢侈稅扣72萬-代書判賠-221046306--finance.html
5成6民眾 看漲未來一年房價
自由時報 – 2013年9月21日 上午6:11永慶房產集團近日發布最新一季趨勢前瞻報告，結果顯示，有56%民眾看漲未來一年房價，看漲比重雖較上季減少10%，但仍高於看跌的28%，顯示民眾對長期房價信心樂觀。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，看漲比重修正，主因下半年外有美國QE縮減規模、內有奢侈稅修法，政策的不確定性因素未解，房價也維持高檔、看回不回，民眾對短期房價看法稍轉保守。在進場購屋時機方面，有高達49%民眾回答認為現在不是進場購屋時機，較上季的35%大增了14%；調查顯示「QE退場」、「奢侈稅修法」的影響已降到最低，而市場觀望氣氛轉濃，「高房價」才是關係民眾進場的關鍵。從全台各區來看，黃舒衛分析，桃園縣有54%民眾看漲近3個月房價，且高達75%民眾看漲未來一年房價，為全台各區中最高。整體而言，全台房市「桃熱、高屏溫、北中涼」。此外，房地產已連7季蟬連最適宜投資工具，股票竄升至第二名，黃金滑落到第三。黃舒衛分析，自2012總統選後，房地產已連續7季奪冠，不過本季調查比重小幅滑落至26.3%；股票居次，黃金落居第三。偏好股市的比例反彈，可見民眾從保守性產品轉向風險性投資，經濟基本面已有築底跡象，但大家依然最看好房地產。永慶房產集團房產事業群總經理葉凌棋表示，影響第4季房市的因素有三，第一是美國即將縮減QE規模、第二是奢侈稅修法、第三是油、電、基本工資調漲。美QE縮減規模，台灣有雄厚的外匯存底可調節，影響房市的關鍵還是在利率，若利率仍低則無妨。在奢侈稅修法方面，短期內應不會有定論，自住客在經過短暫觀望後，仍將會陸續進場。另萬物齊漲，屆時買屋抗通膨及購屋保值需求會有所提升，預期第4季房市將呈「價平或微漲、量回升」格局。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/5成6民眾看漲未來-年房價-221107864--finance.html
房地產5熱區 「實價課稅」要動了
2013/09/21 【聯合報╱記者林政忠／台北報導】房地產「實價課稅」明年將跨出重要的第一步。財政部督促地方政府，將房屋評定現值「朝市價方向調整」，做為未來實價課稅的基礎。內政部也要求，後年起，土地公告現值應達市價九成，讓土增稅趨近實價課稅。財政部官員坦言，房屋評定現值和土地公告現值一旦趨近市價，未來售屋者的稅負將會大增。假設：台北市大安區不動產售價三千萬元，取得成本一千萬（房屋評定現值兩百萬、土地公告現值六百萬）；經過試算，實價課稅須納稅兩百萬、推估所得課稅則僅為卅八點四萬，兩者差距五倍。為達實價課稅，財政部自民國一百年起，下令五區國稅局「實價查稅」，鎖定台北市大安、信義、中正、松山和新北市板橋、新莊等交易「熱區」。官員證實，北市售價逾三千萬、新北逾兩千萬，「國稅局必查！」現行所得稅法規定，售屋利得以實價課稅為原則；若無法出示買賣成本，國稅局也查不到實價，納稅人才可依房屋財產交易所得標準，推估所得課稅。台北國稅局副局長王玠琛說，國稅局實價查稅原則是「抓大放小」，台北市若「售價超過三千萬」或「房屋評定現值超過四百萬」，符合其中一項條件，國稅局都會查稅。他進一步表示，國稅局會查核建商、地政事務所的買賣契約，以及銀行貸款資金，「如果有人具體檢舉，國稅局也會查」。至於實價登錄能否成為課稅依據？王玠琛指出，實價登錄只是區段資料，不是具體個案，「不可能成為課稅依據」；稅法明定實價課稅為原則，國稅局不是因為奢侈稅或實價登錄才實價查稅。財政部長張盛和說，只要查得到，房屋交易本來就是實價課稅；公告土地現值若接近市價，課徵土地增值稅，房地分開計算，「這是比較容易達成的實價課稅」。賦稅署副署長許慈美說，實價課稅已有基礎，「奢侈稅就是實價課稅」；財政部明年起將透過稽徵業務考核，督促各縣市調整房屋評定標準價格，讓不動產交易課稅逐步接近實價。 新聞辭典／實價課稅‧不動產的實價課稅原是指土地、房屋交易以及持有皆以實際市價課稅，與目前土地交易僅課徵契稅、房屋交易依照評定現值課稅不同。此外，奢侈稅是針對兩年內的交易課稅，因此官方很早便定調，未來實價課稅也是針對交易時的實價價差課稅，而非對「持有的房地產以市價課稅」。內政部推動「實價登錄」時，當時的財政部長李述德曾表示，「實價登錄」和「實價課稅」都是實現「居住正義」的一環，但「實價課稅」並非一步到位，必須有社會共識後，才能去做。但在實務上，國稅局已將「實價登錄」和「實價課稅」巧妙地串接，實現部分的居住正義。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=297003
實價登錄查稅 「一毛都逃不掉」
2013/09/21 【聯合報╱記者陳信升／台北報導】近期北市賣屋的民眾陸續收到補稅通知單，補繳的稅目為房屋財產交易所得稅，且補稅的金額多在原本繳納稅額的二至三倍。許多民眾原以為自己已誠實納稅，但卻被要求補稅，原因就是稅局依據實價登錄的資料積極查稅。不動產業者透露，累積了一年的實價登錄資料，在可追溯其取得成本下，讓稅局積極查稅。尤其台北市高價區的大安、信義、松山區，以及新北市板橋區，總價五千萬的房產交易案，更是查稅重點。業者觀察，補稅蔓延，若非急迫需求資金，不少售屋者已開始觀望，畢竟獲利因稅減少下，售屋會更謹慎。業者認為，雖然有所得依法納稅合情合理，但政府過去承諾實價登錄資料絕對不會用在實價課稅的用途上，以這種「不能說的秘密」查稅，將嚴重衝擊中古屋市場的交易量。所得稅法第十四條規定，售屋申報財產交易所得，須以交易時的成交價額，減除原始取得之成本，再扣除掉改良、移轉等相關費用後，以實際金額申報。但許多民眾被業者誤導，以為全都可用評定稅率，由於評定稅率所付稅額確實低很多，因此很多民眾採用評定稅率申報，才被要求補稅。房仲業者透露，日前曾有高雄市一屋主，短期內買進並賣出房產，並自行依房屋評定現值及財產交易所得標準計算申報財產交易所得三十餘萬元，國稅局查得資料，核定其房屋財產交易所得八百多萬，不僅要求補稅三百萬元，同時處罰鍰一百餘萬元。業者表示，查稅資料來源不限於實價登錄資訊，另包括建商、銀行端的買賣契約書等附屬文件，「查稅簡直易如反掌」。執業地政士方淑蘋說，土地增值稅的爭議較小，是依公告土地現值申報。但過去房屋交易因無可稽核的實價資訊，因此用評定現值申報，有了實價資料後，稅局可拆算房、地比例，依售屋所得獲利金額課稅，「若是從取得至售出兩端訊息皆被掌握，稅金更是一毛都逃不掉」。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_ART_ID=297006
工業用地、假農舍擬徵奢侈稅
自由時報 – 2013年9月21日 上午6:11〔自由時報記者鄭琪芳／台北報導〕財政部於二○一一年六月祭出奢侈稅（特種貨物及勞務稅）打房，但因「非都市土地」（都市計畫範圍以外土地）不納入課稅，部分投資客轉往炒作工業用地，財政部已注意到此問題，擬修法將「得核發建造執照非都市土地」納入課稅，未來工業用地、假農舍等，可能被課徵奢侈稅。現行奢侈稅規定，出售「持有二年以內的房地或依法得核發建造執照的都市土地（都市計畫範圍內土地）」，按成交價課徵十％或十五％；但「素地」若是非都市土地，就算兩年內移轉也不會被課徵奢侈稅，由於工業用地多屬非都市土地，因此被排除課稅。為打擊近年來工業用地不當炒作，財政部擬將非都市土地納入課稅，日前出爐的奢侈稅研究報告指出，鄰近都市或交通要道的非都市土地，價值與都市土地相近，若未納入課稅範圍，易成為短期投機炒作標的，建議將「得核發建造執照非都市土地」納入課稅。預售屋也擬納入另外，奢侈稅研究報告也建議，將課稅年限由二年延長至三年，持有未滿三年就出售的不動產，按成交價課徵七％；此外，預售屋為目前房市炒作的關鍵因素，部分建商或代銷業者透過特定專業投資客以「紅單」（預售訂購單）炒作房價，有必要將預售屋也納入課稅。財政部賦稅署副署長許慈美說明，奢侈稅研究報告確實建議將非都市土地及預售屋納入課稅，並將課稅年限延長至三年，但財政部還在蒐集各界意見，目前還沒有既定方向。奢侈稅的目的是要打擊短期投機炒作，將朝此方向修法，並於本會期提出修正草案，但未列入優先法案，所以「底牌不急著亮出來」。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/工業用地-假農舍擬徵奢侈稅-221059796--finance.html
