房市新聞
買屋找貸款困難？ 先從「找對銀行」下手
發表於 2013/09/10 08:15 好房News記者王震濂／整理報導買房子除非手上有現金，不然貸款這個程序多半避不掉，一般人最直接會從被利率數字吸引，不過真正的關鍵不僅是在數字上，還包括「選對銀行」！像是土銀、合庫都已經逼近總量管制上限，想從這些老行庫下手機會不大，不妨從未達上限的行庫或是整批性分戶房貸的民間銀行，有可能還能拿到利率1.84％的「鐵板」價。下半年升息效應提前出籠，讓想找貸款的民眾想必「困難」了許多，這個時候找對眉角就很重要，像是市場預期央行未來半年內升息機率升高，想要貸款不僅得有財力與房屋擔保品雙重保值的條件，找對地區與銀行就成為房貸第一件要件。像是土銀、合庫等房貸市占率前兩大行庫，就可能不是選擇房貸的「好對象」，像是土銀受到金管會所訂定「不動產承作量不得逾總放款量52.64％」，已經接近總量管制上限，而合庫則是銀行法第72條之2影響而調整放款結構，讓上半年大批房貸移轉到其他銀行，但是老行庫中的台銀儘管今年上半年房貸業務成長量居公股行庫之冠，但是迄今合計土建融加上房貸業務量，還沒有「超過上限」，這使得台銀就成為一個可選擇的方案。另外則是「盡量」選擇建商的搭配銀行，因為行庫主管認為，建商整批分戶貸款量大，加上購屋者在財力上的安全性，評分起來一定比散戶房貸高，因此已成各行庫競爭房貸業務主力戰場。尤以民營銀行搶進雙北市的企圖心最強烈，就有不少民營銀行直接砍到央行的「鐵板」價1.84％，對於民眾來說當然是最佳的選擇。至於貸款要注意的「數字陷阱」，像是第二段或第三段利率為何？固定利率還是機動划算？申貸過程的附加費？提前清償有無違約金？或是年齡限制？，都必須在貸款前好好把算盤打一打，關係到未來十幾年的房貸，就算少個0.05％都很重要！資料來源：http://news.housefun.com.tw/news/article/10045641088.html
跟著台鐵買增值房 實例之多從北到南
發表於 2013/09/10 08:20 好房News記者蔡佩蓉／採訪報導台鐵近年大改造，包括朝向鐵路地下化及高架化改善周邊環境，在都會區更進階採「捷運化」模式改造，其實北中南7都會區皆已著手進行鐵道改造，除了北市之外，例如2011年底通車的新竹台鐵六家線，可從新竹市區直達新竹高鐵特區，更讓許多科技新貴往竹北買屋。跟著交通建設買房是這幾年的購屋主力題材，其中在台鐵的部分，也正朝向捷運化目標邁進，以大台北都會區來說，不僅增加區間車班次，也增設站點，目的就是達到通勤生活圈，包括汐科站、浮州站都是近幾年增設站點，山佳站則進行擴建，以上這些站點距離台北車站約15~25分鐘車程，成為都會區購屋的選擇區塊。大台北以外地區，如新竹地區也出現因台鐵增設站點，吸引人口搭乘、帶動房價的情形。新竹內灣線增設了六家支線，起站自新竹站，沿途停靠北新竹、世博、竹科、竹中站，末站為六家站，全長11.1公里，可從新竹市區搭乘火車到六家高鐵特區，是不少竹科人因此轉而去竹北購屋的誘因之一。其他都會區包括，桃園的桃園車站至中壢車站，因應鐵路高架化及捷運化，將增設4個通勤站，包括鳳鳴、國際、永豐及中原大學站，最快2017年可望通車。至於中南部，大台中的豐原站至大慶車站，將設置豐南、頭家厝、松竹、精武、五權等5座高架通勤車站；台南鐵路地下化則是北起中華路南至生產路，全長7.55公里，並增設南台南站及林森站。至於高雄的鐵路地下化從左營車站開始，預計增設6站，包括內惟、美術館、鼓山、三塊厝、民族及科工館（大順）。近年鐵道站點也有了改變，例如進駐開發松山車站、南港車站商場的潤泰創新，看好的就是從過去火車站僅是交通運載，而沒有服務的模式，進階轉變為「一站式」服務，在站點開設商場、美食街，滿足食衣住行，這也成為未來台鐵的一大趨勢。資料來源：http://news.housefun.com.tw/news/article/21140141114.html
奢侈稅修法 最快下月中旬定案
作者： 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月10日 上午5:30工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】奢侈稅修法在即，長虹建設董事長李文造主張奢侈稅不修不廢，維持現況就好；延長到3年，是加油添醋，打趴房市、銀行也不會好過，經濟成長保2也不可能。向來是「犀利一哥」、有話直說的李文造，面對連月來爭議得沸沸揚揚的奢侈稅修正案，提出三大主張：不修不廢、擴大課徵對象到農地和工業用地、紅白單轉售炒作；如果財政部非修不可，那麼最多只能研議補起農地和工業用地，以及紅單和白單炒作獲利者兩大漏洞就好。李文造說，如果要從投機炒房的角度來看，奢侈稅是有打擊效果，但付出的代價，是交易停頓、不動產關連性產業受到波及，政府不要忘了建築業是火車頭產業，如果打擊它，先垮的是不動產週邊產業、再來是銀行，如果各行業都有連鎖效應，那「保2」也不可能！現在又有學者主張要延長到3年閉鎖期，這是加油添醋。李文造指出，如果真的非修不可，他贊成擴大到農地和工業用地、紅單白單炒作這種無法可管的灰色地帶。記者林淑慧/台北報導財政部昨（9）日表示，特種貨物及勞務稅（奢侈稅）修正案，最快10月中旬定案；至於如何修正，財政部目前尚無定論，將觀察立法院質詢、中央政府總預算審查進度，連同美國QE退場等國內外情勢，再作綜合考量。奢侈稅實施兩年，財政部初步確定不廢稅、不分區課徵，以及不傷及無辜的修法方向，外界預期，最快本月中旬立院開議的新會期中，可望提出修法版本。賦稅署官員表示，上月召開奢侈稅座談會，學者、業界及稅改團體立場不一，但都暢所欲言；不過，對於座談會後的「下一步」，官員坦言，各界意見分歧，形成共識還早，目前仍在收集外界意見階段，以供修法參酌。立法院將於17日開議，財政部認為，在奢侈稅未列為優先法案的情況下，稅制變革應審慎為之，應考量周全再端出修法方案。國立空中大學公行系教授李允傑表示，奢侈稅對遏止短期投機炒作與穩定房價，雖然已發揮作用，但僅是短期的治標功能；長期而言，要落實居住正義，需要更周延的配套措施。他建議，財政部應該參考國際打房經驗，將奢侈稅延長課稅年限至3或4年，並且增加非自住投資者的持有成本，除了稅率、貸款額度、限制期間等配套措施外，空屋稅也是可以思考的方向，以釋出房屋供給，進而平穩房價與租屋市場。雖然學者建議分區課徵，不過，財政部長張盛和日前明確指出，分區課徵有其困難性，修法不會採分區課徵。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/奢侈稅修法-最快下月中旬定案-213000555--finance.html
土地移轉現值 依5時點判定
作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月10日 上午5:30工商時報【記者林淑慧╱台北報導】依據現行稅制，土地增值稅主要依照土地漲價總數額公式計算，並隨物價指數調整前次移轉現值，財政部昨（9）日修正土地稅法施行細則，明訂申報移轉現值的審核標準。財政部官員說，此舉有助疏解訟源。立法院新會期即將開議，財政部已提出「土地稅法施行細則部分條文修正草案」，準備在新會期推動修正。官員表示，由於現行稅法規定，土地移轉係以公告現值作為計算土地增值稅的基礎，但是公告現值與實際移轉價格之間，往往有很大的差距，導致有心炒作房地產者，不但有規避稅負的空間，甚至能在短期間內獲取暴利，助漲房地產價格。因此，依據土地稅法規定，土地漲價總數額計算，以納稅義務人及權利申報移轉或申報設定典權時，該土地之公告現值為計算基礎。但申報之土地實際移轉現值超過公告現值者，應以自行申報之移轉現值為準，徵收土增稅。官員說，土地稅法也規定，遇到一般物價有變動時，應按政府發布的物價指數調整原規定地價或前次移轉現值，再計算土地漲價總數額；不過，由於土地買賣實務上，常見對於申報移轉現值的時點認知不一，而引發糾紛或訴訟，財部因此決定修正。財政部表示，土地增值稅申報移轉現值的審核標準，須依據土地稅法第30條第1項規定辦理，除了申報人超過法定申報期間才申報，必須以受理申報機關收件日當期之公告土地現值為準外，其他情況則分別依立約日、死亡日、拍定日、購買日、提出訟訴日為準。舉例而言，甲乙雙方訂有土地買賣契約，因移轉糾紛提起訴訟，提出訟訴日為82年1月5日，甲並依法院判決移轉土地給乙，但乙則到96年1月5日才申報移轉現值。官員說，乙申報移轉現值的審核，應以起訴日的公告土地現值為準，其適用的物價指數調整基期，也應回溯至82年1月5日適用。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/土地移轉現值-依5時點判定-213000277--finance.html
土地成本 推升房價元凶
2013/09/06 【聯合報╱不動產開發公會全聯會理事長吳寶田】奢侈稅上路已經滿2年，近來政府與業界也開始產生檢討的聲音。目前政府傾向延長奢侈稅年限，或是擴大範圍等方向，但其實從業界角度來看，若真的延長時限、擴大範圍，都將造成房市更加混亂，未來房地產流動性將大幅降低，不僅更不利民眾買房，也不見得真能抑制房價攀升。觀察奢侈稅上路這2年的房市，可以發現土地市場幾乎成了封閉的市場，台北市幾乎沒有完整的素地供給，都市更新案則動輒得花上10年才有可能完成，更別提開發風險極高，土地相對稀少、容積管制嚴格的情況下，土地成本是推動房價上升的「元凶」，比起奢侈稅其實更應該檢討。另外，在奢侈稅封閉房地產後，房地產供給稀少，反而容易形成轉嫁的現象。對於賣方市場來說，市場供給量愈少，轉嫁的機率就愈高，更容易造成買方購屋、購地成本被墊高。另外，奢侈稅閉鎖效果也將降低市場流動性，間接導致地方稅收 (如契稅、土地增值稅、印花稅)減少，周邊服務產業 (不動產經紀業、代書)與換屋經濟效益損失。奢侈稅實施的結果，就是造成市場願意供應籌碼 (房屋)的人減少，導致出現「籌碼閉鎖」及「大量資金持續追求有限籌碼」現象，籌碼（房屋）變得更少，房價當然就被拉高。奢侈稅實施2年來，不僅無法壓抑房價，反而更成為提升房價的間接幫凶，政府若還想再延長實施時間，只會造成更多反效果。建築業被稱為火車頭工業，在國家總體經濟中扮演重要角色，不僅隨時牽動總體經濟的榮枯，對國民生產毛額 (GNP)貢獻度也高，根據行政院主計處公布最新國富統計，2011年底全台家庭資產淨額為82.3兆元，其中房地產占38%，是所有資產的「榜首」，可看出一般台灣家庭所謂的財富還是以房地產為主。台灣社會現在瀰漫著一股強調居住正義的氛圍，但若政府導入過多民粹的聲音，或是政策搖擺不定，不僅影響效率，反而更加影響市場公平性。若房地產跌價，不僅全民財富縮水、金融業產生危機、外資也將對台灣失去信心，甚至人民對國家前途同時也將失去信心，骨牌崩盤效應不得不慎。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=296360
實價課稅 逐步推動
2013/09/06 【經濟日報╱記者林安妮／台北報導】行政院長江宜樺昨（5）日指出，政府目前無意以實價登錄資料來做實價課稅，但隨不動產交易透明，資料量逐步累積，自然發生、逐步漸進實價課稅，「這比突然宣布實價課稅來得好」。財政部日前公布奢侈稅委外研究報告，發現有超過66萬人持有三棟以上房屋，顯示「囤房現象嚴重」，外界傳出財政部不排除對多屋族課徵「買房稅」。江揆說，他與財長張盛和曾討論過，但並未聽聞「買房稅」的推出。資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=296361
