房市新聞
土地成本 推升房價元凶
2013/09/06 【聯合報╱不動產開發公會全聯會理事長吳寶田】奢侈稅上路已經滿2年，近來政府與業界也開始產生檢討的聲音。目前政府傾向延長奢侈稅年限，或是擴大範圍等方向，但其實從業界角度來看，若真的延長時限、擴大範圍，都將造成房市更加混亂，未來房地產流動性將大幅降低，不僅更不利民眾買房，也不見得真能抑制房價攀升。觀察奢侈稅上路這2年的房市，可以發現土地市場幾乎成了封閉的市場，台北市幾乎沒有完整的素地供給，都市更新案則動輒得花上10年才有可能完成，更別提開發風險極高，土地相對稀少、容積管制嚴格的情況下，土地成本是推動房價上升的「元凶」，比起奢侈稅其實更應該檢討。另外，在奢侈稅封閉房地產後，房地產供給稀少，反而容易形成轉嫁的現象。對於賣方市場來說，市場供給量愈少，轉嫁的機率就愈高，更容易造成買方購屋、購地成本被墊高。另外，奢侈稅閉鎖效果也將降低市場流動性，間接導致地方稅收 (如契稅、土地增值稅、印花稅)減少，周邊服務產業 (不動產經紀業、代書)與換屋經濟效益損失。奢侈稅實施的結果，就是造成市場願意供應籌碼 (房屋)的人減少，導致出現「籌碼閉鎖」及「大量資金持續追求有限籌碼」現象，籌碼（房屋）變得更少，房價當然就被拉高。奢侈稅實施2年來，不僅無法壓抑房價，反而更成為提升房價的間接幫凶，政府若還想再延長實施時間，只會造成更多反效果。建築業被稱為火車頭工業，在國家總體經濟中扮演重要角色，不僅隨時牽動總體經濟的榮枯，對國民生產毛額 (GNP)貢獻度也高，根據行政院主計處公布最新國富統計，2011年底全台家庭資產淨額為82.3兆元，其中房地產占38%，是所有資產的「榜首」，可看出一般台灣家庭所謂的財富還是以房地產為主。台灣社會現在瀰漫著一股強調居住正義的氛圍，但若政府導入過多民粹的聲音，或是政策搖擺不定，不僅影響效率，反而更加影響市場公平性。若房地產跌價，不僅全民財富縮水、金融業產生危機、外資也將對台灣失去信心，甚至人民對國家前途同時也將失去信心，骨牌崩盤效應不得不慎。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=296360
實價課稅 逐步推動
2013/09/06 【經濟日報╱記者林安妮／台北報導】行政院長江宜樺昨（5）日指出，政府目前無意以實價登錄資料來做實價課稅，但隨不動產交易透明，資料量逐步累積，自然發生、逐步漸進實價課稅，「這比突然宣布實價課稅來得好」。財政部日前公布奢侈稅委外研究報告，發現有超過66萬人持有三棟以上房屋，顯示「囤房現象嚴重」，外界傳出財政部不排除對多屋族課徵「買房稅」。江揆說，他與財長張盛和曾討論過，但並未聽聞「買房稅」的推出。資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=296361
工業區蓋住宅 北市開罰10建商各30萬
東森新聞 – 2013年9月6日 上午9:18..內湖南港地區，有不少工業用地以廠房或辦公大樓名義申請建築，完工後卻悄悄變更裝修，讓一般住戶入住，北市府經過清查開罰了10家建商各三十萬，但其實這種工業地蓋住宅由於比起周邊一般住宅便宜1到2成，有民眾願意買，但是還是有不少問題，除了貸款成數可能比較少，也可能因為改裝被查獲，會連續被罰款。一棟接著一棟，在內湖五期重劃區範圍放眼望去不少建案，但就是突然蓋出這麼多棟來，市政府清查，不少以工業地名義建築完工後，再違規裝修讓民眾入住，住戶低調急撇清，但其實這棟建築就是工業地蓋的，市政府這回還一口氣開罰10個違規建案各30萬，有的登記辦公大樓名義蓋的建築，廁所在辦公空間外，但建商二次動工偷偷把室外的廁所圍起來給室內的住戶使用，但還是有民眾願意買。地段差不多價錢卻有差，也難怪有人有意願，但是其實購買工業用地建築還有一些限制必須注意，貸款成數較一般住宅少，不能申請政府優惠貸款，管線以還工廠設計建構，違規就開罰，還可能連續處罰，但就怕建商罰不怕，建管處也在想辦法，甚至不排除未來研議行政法，除了罰建商，也考慮凍結管委會基金，如果不想交屋後還可能裝修變更違規問題，購屋前一定要好好考慮。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/工業區蓋住宅-北市開罰10建商各30萬-011817446--finance.html
桃園交易熱 主力客層在地化
作者： 文╱楊宗灝 | 中時電子報 – 2013年9月6日 上午5:30.. 中國時報【文╱楊宗灝】內部成交資訊統計，8月6大都會區交易量均走淡，其中台北量縮最多達12.2%，其次是高雄8.6%。而新北微增10.5%，其餘桃園、新竹和台中則持平微跌，至於房價部分則較上月微漲0.04%。台灣房屋智庫經理江怡慧指出，8月桃竹地區平均房價分別為每坪17.6萬元與16.7萬元，她表示，交易熱區前3名分別為桃園市第1、中壢市第2及楊梅市居3，其中49.5%購屋是自住與換屋者，從外縣市來桃園地區購屋者占26.5%，表示桃園8月交易以在地客為主。台灣房屋營運目標總經理周鶴鳴表示，雖QE減碼效應加上政府政策(奢侈稅修法)未明，但都並未直接衝擊房市，有剛性需求者，並未因此影響購屋，惟適逢傳統農曆7月，加上幾次風災來襲，讓買氣遞延，迎接9月開學季，不僅爸媽可以喘口氣，房市買氣在政府政策逐漸明朗下，買盤逐漸歸隊，交易量可望回穩。北市交易量月減12.2%、新北交易量月增10.5%。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，台北市置產族多，觀望奢侈稅和QE變化，交易趨向保守；反觀新北市低單價、低總價物件多，有自住需求撐盤，吸引年輕首購族買方明顯增加，因此不畏鬼月交易反而微幅增長。高雄房市近期部分大型建案帶動周邊房價，長線發展看好，多數屋主抱著惜售心態。台中量減5.3%，交易趨淡，但有長期收益的店面及保值性強的產品詢問度不減，至於自住買盤本月的決策期較長，待農曆7月結束，將加速決策時間，買氣將更顯活絡。張旭嵐分析，雖然整體交易量減，但價格仍微幅走揚，顯示多空消息紛擾，但不動產的保值性仍「不動如山」。新竹房市整體交易量降溫，自住與換屋占47.1%，但從外縣市來新竹購屋客層占3成5，較上月多了5%的外來客。江怡慧分析，桃竹市場表現欠佳主要原因是受農曆7月影響，以及景氣燈號回落轉向低迷之虞的黃藍燈，再加上奢侈稅修正趨嚴等，而房屋價格並無向下修正的走勢，使自住客與換屋客減少，觀望氛圍釀成市場停滯現象。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/桃園交易熱-主力客層在地化-213000305--finance.html
選對優惠房貸 年省上萬利息
作者： 記者黃惠聆╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月6日 上午5:30.. 工商時報【記者黃惠聆╱台北報導】一般民眾辦理房屋貸款仍以優惠房貸額度為第一優先，剩餘不足才搭配銀行房貸產品。因為如可以申請到政府的優惠房貸利率，一年至少可以省1~2萬元利息支出，對於一般民眾不無小補。根據調查目前政府可以提供的優惠房貸辦法有三種，分別是「整合住宅補貼資源實施方案」、「財政部青年優惠貸款」以及「築巢優利貸」。永慶房屋集團契約部經理陳俊宏表示，第一種是由內政部提供，每年所提優惠利率不同，今年申請日期已在8月底截止；第二種「財政部青年優惠貸款」，利率雖然沒有第一種優，但是目前還是有額度；第三種「築巢優利貸」則是公教人員的房貸優惠方案。陳俊宏說，若可申請到內政部的「整合住宅補貼資源實施方案」，200萬元貸款一年利息少2.4萬元，即使是「財政部青年優惠貸款」前兩年可每年也少1.1萬元的利息支出，但第三年後，利率上調至2.02％，就沒有比較便宜，民眾可再為房貸找新的「金主」。由於市場擔憂美國量化寬鬆（QE）退場的問題，太平洋房屋副總經理章克勤表示，在美國QE退場之後，國內利率是否會調高是未來值得留意，但國內房貸利率似乎沒有很大調降的空間，因此，目前自住民眾即使進場買房還是要考量財務能力，最好不要超過家庭收入的1/3為上限，否則當未來房貸利率調高之後，還是會讓民眾感受到房貸的壓力。若民眾可貸到優惠房貸，當利率上調之際，房貸差距會愈拉愈大。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，舉例來說，中南部地區房子成交總價約600~800萬元，若搭配財政部青年安心成家的500萬元額度優惠房貸專案，以貸款七成評估，額度大部分仍落在優貸範圍內，頂多僅有60萬元不足的部分需用一般銀行的貸款產品，因此即使升息1個百分點，月付金差異不到300元。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/選對優惠房貸-年省上萬利息-213000284--finance.html
惠譽：台2015升息 房市小心
作者： 記者陳碧芬、彭禎伶╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年9月5日 上午5:30.. 工商時報【記者陳碧芬、彭禎伶╱台北報導】惠譽信評昨（4）日警告，由於利率正在緩步上升，房貸支出將成為國人經濟壓力，一旦房貸平均利率上升2個百分點，家計部門負擔比預估會上升到雙卡風暴時的水準，對銀行曝險壓力更會大幅增加。惠譽亞太區主權評級主管高翰德認為，台灣一直維持非常低的利率水準，但受到美國聯準會的決策牽動，約在2015年會開始調高利率。國泰康利投信執行長康禮賢表示，美國量化寬鬆（QE）退場預期已接近盡頭，無論是今年底退場或明年退，投資人都已將相關預期反應在債券殖利率的反彈，但預估10年期公債仍有20~30個基本點（1個基本點是0.01個百分點）的反彈空間。惠譽信評金融機構評等副總經理黃嬿如表示，銀行在房貸部位的曝險度需要監管調控，應預先在資本充足率留出緩衝的部位，以免屆時滿手抵押的房地產，讓風險大增。惠譽指出，台灣房貸及不動產相關曝險部位，已占銀行總放款比重的40％以上。黃嬿如進一步解釋，惠譽採取「家計部門本利攤提占可用所得」比重進行分析，2005年卡債風暴的風險水準最高，達47％，目前該值從2010年的底部（36％）往上升，因此依升息50、100及200個基本點模擬，則升息2個百分點，可能會刺激該數值上升到46％左右。黃嬿如表示，尤其是房貸寬限期多數即將結束，房地產展望也不如過去，利率上漲必然會使銀行的房貸部位風險竄升，銀行及金管會都必須注意。她表示，近年在央行選擇性信用管制下，已針對台北市及新北市等特定地區限縮第二棟房貸的成數，並拉高利率，或是部分銀行暫停土建融，這些都是銀行和政策比較及時的因應對策。惠譽也指出，台灣銀行系統的資本水準，在亞太區域內仍屬疲弱，且微薄的利潤使資本水準受到壓抑，雖然約半數國銀已達到新版巴塞爾協定第一類資本最低水準最終規定，可是台灣銀行業在海外市場，尤其是大陸的強勁成長下，潛在風險還是比較高，對銀行的資本準備壓力不小。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/惠譽-台2015升息-房市小心-213000998--finance.html
