房市新聞
露台、頂加 易生糾紛 買房留意「約定專有」
自由時報 – 2013年11月9日 上午6:12記者朱語蕎／專題報導、攝影不少民眾喜歡購買露台戶或頂樓加蓋，想增加使用空間，但多數露台使用權利屬於約定專用，也就是說，原本是屬於公用的，經由約定認可後，僅給專屬戶別使用，而頂樓更常是非法加蓋私用，在實務上常有糾紛產生。民眾購屋時，不只是注意室內坪數大小，也應了解社區內其他設施為公用或個人使用。根據公寓大廈管理條例規定，社區的使用權利可分為「公共部分」、「專有部分」、「約定共用」和「約定專有」4種類別，「公共部分」、「約定共用」和「專有部分」爭議較少，「專有部分」就是私人空間，外人無法入侵使用；「公共部分」為一般通稱的大公、小公設施，屬公家使用範圍，例如：梯間、車道、休閒設施。社區使用權分4種而「約定共用」在實務上較少見，有可能發生在1樓住戶的騎樓或車道，為方便其他住戶使用，而約定開放公家使用，再依約減少管理費。較常發生糾紛的，是「約定專有」範圍，其通常是指社區部分設施，經由管委會或住戶同意後，由某戶約定專用，最常見的是露台、1樓庭院、頂樓天台、頂樓加蓋區塊、車位等。民眾購屋時，常會聽到稀有露台戶、獨立大庭院等廣告詞，若有意購買，在簽約時要留意合約內容，信義房屋法務部執行協理劉韋德表示，購賣中古屋可要求賣方或仲介提供約定專用同意書，確認該戶公有部分已約定為私人使用。購屋前需確認可用範圍尤其是露台、頂樓天台等，特別要留意是否經管委會或住戶同意，劉韋德說：「就算前屋主已私自使用多年，也不代表新住戶可延續使用，若其他住戶抗議，仍屬違法。」另外不少人習慣在梯間擺放鞋子、雜物，增加使用空間，中信房屋資深法務專員白宗益表示，這些都屬違法行為，許多有管委會的社區，都有訂定社區公約規範，而依照《公寓大廈管理條例》，只要妨礙其他住戶通行，就可處4~20萬元罰鍰，也可依《民法》侵權條款，要求撤除雜物，若不聽勸告，還可上告法院要求搬離。白宗益表示，有些公寓頂樓戶，會在樓梯口裝設鐵門，讓鄰居無法上樓，若遇到火災影響逃生，後果不堪設想，裝設鐵門的住戶更可能犯了《公共危險罪》。留心車位使用期限劉韋德表示，除了頂樓露台易產生糾紛，民眾購屋時，也要留意車位的使用權利，車位是屬於共有的，但住戶多半會約定各車位由固定的住戶使用，簽約時要注意車位位置；此外，如果停車位是屬法定車位，採輪流抽籤使用，就要注意使用期限，確定自己可使用的時間。白宗益提醒，修繕公共空間設備，其費用由全體住戶共同分擔，或由社區公基金支出，若是約定專用，按使用者付費原則，其修繕、管理費和賦稅，須獨自負擔，但主要仍依損壞原因來歸屬責任，比如︰露台損壞是因其他戶別施工不當造成，此時可請專業人員估價後釐清責任歸屬。約定專用戶也不得拒絕其他住戶因維修進入專有部分，若刻意刁難，依據《公寓大廈管理條例》第6條規定，可訴請法院強制執行。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/露台-頂加-易生糾紛-買房留意-約定專有-221205785.html
實價揭露滿周年 房市成交4.5兆
自由時報 – 2013年11月9日 上午6:12記者黃啟菱／專題報導、攝影實價揭露滿周年，房仲觀察，已有逾9成的民眾在買賣房地產時，會先上實價登錄網站查詢區段行情，房價越來越透明，使得議價空間跟成交天數雙雙減少，對買賣雙方都有益處。政府在去年8月開始實施實價登錄，去年10月中揭露首波實價，如今實價揭露已滿周年，據統計，共有43萬筆房價資訊被公開、總金額逾4.5兆元，規模驚人，房市也出現議價空間收斂、成交天數縮短等趨勢。眾人雖多樂見台灣房市進入實價時代，但亦有不少人擔憂，實價登錄之後，實價課稅就會隨之登場，業界呼籲，政府不應貿然推動、要仔細考量整體配套，也提醒民眾，在利率趨升與可能實價課稅的情況之下，台灣房市持有成本偏低的優勢將慢慢消逝。台北市代銷公會理事長王明成說，過往台灣房市有個陋習，就是過度放大「開價」與「最高價」，導致眾人對房價有過高的認知，購屋痛苦指數也莫名升高。貨真價實 開價不再亂實價登錄上路後，這個問題就會慢慢解決了，台灣房市已逐步進入「貨真價實」的時代。王明成說，大家比較不會再亂開價，買方也可充分掌握資訊，了解市場行情價何在，這就是「價實」；至於「貨真」的部分，則是建案的產品規劃越來越符合自住客的需求。信義房屋統計實價資訊，發現自去年10月中開始揭露至今，已累積了43萬2041筆實價資訊，總金額達4兆5504.8億元，規模頗為驚人，因為包含了土地交易，所以實價筆數比過往認知的每年約30多萬至40萬筆還高。在價格的部分，精華區房價頻創新高，也帶動整體價格水準上揚。其中，最貴住宅為信義計劃區的「皇翔御琚」，每坪276萬元，揭露之時震撼業界，也為房市交易注入一劑強心針。最貴的店面則是台北市開封街一家賣滷味的店面，每坪614萬元，顯見精華區店面集客力強、租金驚人，價格自然也猛漲。最貴土地，則是由中國信託人壽買下西門町遠東百貨旁的土地，每坪1068萬元；另實價資訊顯示，有數筆土地交易價都飆上數千萬元，但面積均少於3坪，應是建商為整合土地而出手。專家分析，在房市走了十年多頭後，創新高價的交易多位於台北市大安、信義，以及核心精華商圈，高資產族群的追價，也支撐房價處於歷史高點。新北&桃園 交易最旺以區域別來看，新北市的交易筆數有7萬5706筆，排名第一，其次是桃園縣的6萬2526筆、台中的5萬8489筆。信義房屋分析，不動產交易規模排行第一的新北市，最新人口統計共有395萬人，10年之間增加了29萬人口，從買賣移轉棟數的資料來看，新北市的交易棟數一直位居全國之冠，單月交易規模也達700億元，佔全國的2成以上。至於桃園本身就有許多工業區等工作機會，且重大建設利多不斷，包括五楊高架通車、升格第六都、捷運綠線、鐵路高架、重劃區及航空城開發等利多，重大建設密度不輸給雙北市，加上北北桃生活圈成形，近2年逐漸成為房市熱區，統計金融海嘯以後的房價漲幅，高達8成，位居主要都會區之冠。值得注意的是，桃園的土地交易熱區集中在大園與中壢，這2區土地交易熱絡主要是受到青埔開發與航空城的題材帶動。實價課稅 莫貿然推動展望未來，建商公會全聯會理事長、麗寶機構董事長吳寶田說，雖然政府說短期之內不會實價課稅，但實價的暴增，將連動到全體產業與家戶的房屋稅、地價稅，成為全民大加稅，影響的層面遠高於油電雙漲。吳寶田說，建商公會建請政府，在討論實價課稅時，針對「成本認定」以及「稅率」都應該要有完整配套，否則會直接衝擊整個不動產交易市場，以及金融的安定與周邊產業的就業機會。他強調，政府政策原則宜以社會安定作為最優先考量，特別是一般大眾不要因為不動產的稅改，造成生活負擔的增加；也不要讓民眾因為稅改，讓購屋成本大增，例如房屋的契稅是由買方負擔，現行高達6%的稅率，如果稅基再用實價，這會讓購屋大眾負荷太重。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/實價揭露滿周年-房市成交4-5兆-221205577--finance.html
明年房市推案熱 桃園最燒
2013/11/07 【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】根據內政部昨（6）日統計，在房市回溫及2015年預計實施容積獎勵上限管制下，今年住宅建照核發量大增，預估將超過10萬戶大關，重回金融海嘯前水準，房仲業者預估，明年上半年市場推案量將增溫。房產業者表示，住宅建照為房市先行指標，建商看好後市積極推案，申請建照核發，但未來一、二年供給量將增加，若市場無法消化，房市將呈供過於求現象。內政部統計，今年前九月全台核發住宅建照執照共9.2萬戶，預計全年超過10萬戶，不僅超越去年的9.4萬戶，更重回2007年金融海嘯前水準。各區域中，桃園縣擁有機場捷運、五楊高架、鐵路高架、航空城等開發案重大建設題材，土地供給仍大，房價水位較低，吸引各地建商推案，前九月更逾2萬戶，創2005年後新高，首度超越新北市，成為全國新推建案最火熱區域。且桃園、台中、台南今年住宅建照核發戶數為近八年來新高；新北市前九月核發建照1.7萬戶，今年有機會突破2萬戶，為金融海嘯以後新高量；至於一地難求的台北市，則居各主要都會區之末。信義房屋企研室專案經理曾敬德表示，上半年市場原預期內政部的容積獎勵上限管制政策，規劃明年初上路，直到10月才確定將給予建商緩衝期，預計2015年7月實施。他指出，建商預先因應，以及明年下半年還有選舉等變數干擾，建商考量到未來最佳銷售時機，陸續啟動前置作業，預估明年農曆年後到329檔期，推案熱度會較今年增溫。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4137&f_ART_ID=299122
房仲：淡水、青埔恐成重災區
2013/11/07 【聯合報╱記者江碩涵、陳信升／台北報導】內政部統計，今年前九個月，桃園核發住宅建照數量逾兩萬戶，不僅超越新北市，更創下八年以來新高。房仲估計，今年全國住宅建照數量可望超過十萬戶，回到金融海嘯前的水準，但也隱含房價下修的危機。信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，營建署預計二○一五年起管制容積獎勵上限，政策實施後，建商在一般區域推案的容積獎勵至少將減百分之十，雖然容積獎勵上限有兩年緩衝期，但已有不少建商提前反應。他說，全國核准建照數量明顯量增，預料明年春節後到三二九檔期，推案會比今年更熱，建商搶建的趨勢將愈來愈明顯。高源不動產估價師事務所所長陳碧源指出，一九九○年代也曾發生過類似的現象，當時政府正討論實施容積管制，容積率最高從八倍降低到僅剩三倍，建商瞬間減少五倍的可建面積，導致建商趕在實施容積管制前瘋狂申請建照、興建房屋。他回憶，一九九五年台灣省宣布全面實施容積管制後，房市供過於求，一九九六年開始就有建商因為餘屋太多而跳票、倒閉，隨後又因亞洲金融風暴，房市陷入十年低迷期；若這波容積上限沒有控制建商申請建照的數量，恐將再現搶照潮，房市將面臨下挫危機。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨認為，這一次的容積上限管制雖然不像一九九○年代的容積管制來得「嚴重」，但是對建商來說，同一塊土地的可蓋面積、可售房屋仍然會減少，導致土地成本增加，預期建商仍會大量搶照。她估計，未來新興重劃區、推案量高的區域，如新北市淡水、桃園青埔都可能成為房價下修重傷區，建議購屋者審慎評估。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=299123
容積全面設限 未來2年恐掀搶建潮
2013/11/07 【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】 營建署將管制獎勵容積上限，恐引發新一波搶建潮。圖為新北市五股洲子洋重劃區新五路沿線周邊，大片空地為許多建案的預定地，都可能因此加速推案。 本報系資料照片 全面容積限制時代來了。營建署昨天公告修正建築容積規定，未來都更區域容積上限為一點五倍、非都更區為一點二倍，比現行容積動輒拉到兩倍，減少零點五倍以上容積，最快二○一五年七月實施。業者表示，容積上限設天花板，土地炒作將大幅減少，有助市場穩定。不過，已買好土地的業者，為了避免可售房屋坪數減少，將大量搶照。一九九五年，台灣省宣布全面實施容積率管制，即出現建商大量搶建，導致當時還是林口鄉等的台北縣新興區域房價下跌，甚至腰斬。建商預估，現在起的兩年，容積率的天花板恐將促使大批新推案搶照，房市供給大幅增加，市場可能再現供過於求。容積率是指一塊土地可承載的建築面積，容積率愈高，代表土地可興建的樓層數、樓地板面積愈高。內政部中部辦公室營建業務副主任莊錫全表示，以前容積獎勵沒有上限規定，不少建案透過容積移轉、獎勵停車、開放空間、都市更新等容積獎勵，將容積率無限往上堆高，容積拉高到兩倍的個案比比皆是。他說，容積率失控、居住品質受到影響，去年監察院即針對此現象提出糾正案。莊錫全指出，營建署修正都市計畫法，未來都更區容積最高一點五倍，非都更區容積最高一點二倍，舊市區小基地、海砂屋、輻射屋重建案不得超過法定容積百分之三十，原定今年七月實施，目前訂緩衝兩年，最快二○一五年七月實施。華固建設總經理洪嘉昇表示，政府規定容積率上限後，對土地市場絕對有幫助，未來建商計算土地成本將更有準則，炒作土地的風氣將減少。高源不動產估價師事務所所長陳碧源表示，容積獎勵設上限後，建商購地將趨於謹慎，高價標地、隨意灌入容積的現象將減少，有助市場發展。但他也說，已高價購地的建商，為了避免容積無法使用，一定會搶申請建照，這兩年將出現大量搶照潮，房屋供給量也將大增，供過於求情況下，房市發展不樂觀。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=299124
可核發建照畸零地 要課奢侈稅
作者： 記者林淑慧╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年11月7日 上午5:30工商時報【記者林淑慧╱台北報導】財政部北區國稅局表示，所有權人出售都市地區經與鄰地合併使用後，即可申請核發建造執照的畸零地，若持有年限未滿2年，仍屬於奢侈稅課徵範圍，課徵15％或10％稅率的奢侈稅。國稅局常接獲納稅人來電詢問，打算出售持有期間在二年以內的都市土地畸零地，到底要不要課徵奢侈稅呢？北區國稅局局長李慶華表示，依據特種貨物及勞務稅條例規定，持有期間在二年以內之房屋及其坐落基地，或依法得核發建造執照之都市土地，所有權人在銷售時，應課徵特種貨物及勞務稅（奢侈稅）。李慶華指出，若是出售標的物屬於畸零地時，則以「取得建築執照」與否，作為課徵奢侈稅的判斷依據；若是符合各直轄市、縣市政府按建築法授權訂定的畸零地使用規則，可單獨申請核發建造執照的畸零地，若持有期間不滿二年即出售，仍要課徵奢侈稅。據了解，畸零地雖然面積狹小，無法單獨興建為建築，但若是區位良好，例如可與鄰地合併使用的畸零地，市面上的交易價格高得令人咋舌，交易價上看百萬者所在多有；為遏止炒作歪風，財政部高度重視，並從嚴規範。財政部表示，位於都市地區的畸零地，凡是取得建造執照者，無論合併或單獨，都屬於奢侈稅的課徵範圍；但非都市地區的畸零地，則因非都土地未納入奢侈稅課徵範圍，因此可排除課稅。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/可核發建照畸零地-要課奢侈稅-213000359--finance.html
