房市新聞
房屋稅與市價脫鉤 財長：委託學者研究改善
2013/11/11 【聯合報╱記者林上祚／台北報導】財政部長張盛和表示，近十年房屋稅增幅跟房價上漲不成正比，財政部可委託學者研究改善之道。但他強調，房屋稅除了稅率部分由中央訂之外，其餘部分包括房屋核定單價、折舊與地段率，涉及地方自治，均由各縣市政府決定，中央政府能夠做的有限。財政部官員表示，各縣市房屋構造標準單價當初訂定時並無統一，舉例來說，南部縣市可能因為人工較便宜，透天厝多是加強磚造建材，房屋層數比較低，標準單價就比較低；相較之下，中北部近年新完工鋼骨建案較多，折舊較少，房屋稅負擔也會比較重。不過，房屋稅與市價脫鉤的問題，台北市稅捐稽徵處信義分處主任周美麗研究指出，台北市住宅大樓，最高總層數三十五層，房屋構造標準單價換算後每坪為三．六萬元；高雄最高總層數九十層房屋，換算每坪也才四．三萬元，與房屋市場價格大相逕庭。周美麗表示，依房屋稅條例，房屋街路等級調整率（地段率），是以房屋的商業交通情形及房屋之供求概況，並比較不同地段之房屋買賣價格減除地價部分，所訂定的標準，這項定義太過空泛，使得各縣市稅捐處及不動產評價委員會在調查或評審時，有如「只在此山中，雲深不知處」，無所適從。閱讀秘書／房屋現值評定 三要件房屋稅並非只按按房屋造價或市價計算，包括房屋所在地段、建材、樓層與屋齡都是計算房屋稅時的因數。房屋稅為地方稅，由各縣市政府「不動產評價委員會」評定「房屋現值」做為課稅基礎，繳稅期間每年五月一日至卅一日，法定稅率最高為百分之五，最低百分之一點二。實務上，目前各縣市營業用房屋稅率約為百分之三，住家稅率百分之一點二，私人醫院、人民團體辦公處所等非自用、非營業的房屋稅率為百分之一點五至百分之二。縣市不動產評價委員會依據以下三要件評定「房屋現值」：一、構造別（鋼骨造、鋼筋混凝土造、磚造等）；二、用途別（自住或營業用）；三、樓層數（愈高愈貴）。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=299289
厝邊公園 最好買3樓以上
2013/11/10 【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】住在公園旁邊雖可立即享受綠意生活，更方便使用公共設施，但專家提醒，如果樓層買在3樓以下，探出窗外高度剛好在樹梢以下，視野反而被遮蔽；另外，晚上公園較暗、清晨公園容易有社區活動，對於作息較晚的民眾來說，也恐有較多疑慮。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，樹木高度通常會到3樓左右，如果住在公園旁邊，最好買3樓以上的住宅，才能一眼欣賞整片綠意，而不是樹枝與樹幹，且3樓以上住宅較不受噪音干擾。另外，低樓層的住宅容易因為公園帶來的蚊蟲，家中防蚊、防蟲設備得做好。徐佳馨表示，公園晚上燈光較暗、容易有人逗留，住公園附近的民眾出入最好得留意；有些公園清晨開始就有活動，若是對聲音敏感，或是作息較晚的民眾，也得注意。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=415&f_SUB_ID=4080&f_ART_ID=299267
實價登錄打不趴房價？ 買賣成交時間反縮短
發表於 2013/11/09 16:27 好房News記者蘇彥菱／臺北報導儘管有人抱怨實價登錄似乎沒有打趴房價，但房仲業者表示，自從實價登錄實施，的確讓成交天數自以往的2到3個月，縮短至1.5個月內，可見買賣雙方對於價格之認知差距逐漸縮小，也算是好事。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮表示，就目前來看，實價登錄並未對房市價量有多大影響，因房市交投熱絡與否仍須看基本面榮枯，不過實價登錄上路以來，確實加快成交，一般物件原本成交時間約要2到3個月，如今多縮短為1.5個月內。儘管去年下半年有不少買方因實價登錄甫上路，出手較為觀望，深怕自己買貴，但隨實價登錄資訊累積之後，買方在今年上半年蜂湧而出，市況顯得熱絡，然而今年下半年則又回歸基本面。不僅如此，更有超過9成的民眾在買賣房地產時，會先上實價登錄網站查詢區域行情，昔日賣方開高價、買方愛砍價的狀況不復存在，縮小買賣雙方對價格的認知差距。至於台北市代銷公會理事長王明成則表示，昔日房市有「過度放大開價及最高價」之陋習，也因實價登錄施行後，逐漸進入「貨真價實」的時代。所謂「貨真」，即建案產品規劃愈來愈符合自住客所需；而「價真」則是買家可充分掌握行情，賣家也不敢再亂開價。此外，去年8月起實施實價登錄，去年10月中則公布首波實價資訊，迄今實價登錄滿周歲，根據信義房屋統計實價資訊，目前已累積多達43萬筆成交資料，較過去認知之每年約30到40萬筆還高，係因還包含土地交易在內，至於成交總額則逾4.5兆。資料來源：http://news.housefun.com.tw/news/article/17613447187.html
囤屋稅來了 多屋族快賣屋避險
2013/11/09 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】國內房市本月起進入年底購屋旺季，多家房仲業表示，「多屋族」應考慮趁此旺季出售物件，以確保獲利、降低風險。主要理由有二；一是政策矛頭指向多屋族，未來持有成本、風險可能升高，另一是，大環境多空交戰，持續持有，房價上漲空間也有限，不如出脫汰弱留強。全國不動產董事長葉春智表示，美國QE確定暫不退場，市場資金持續充沛，央行難以升息，再加上多數國人仍多相信房地產的長期投資效益，房市短期要回檔機率不大。不過近來不少訊息仍值得注意；首先是雖未將奢侈稅修正案排入優先法案，但仍積極研擬之中，預計最快本月底就會提出，從近來財政部頻頻釋出對「多屋族」加強查稅，並考慮加課所謂「囤屋稅」來看，未來奢侈稅正式修正版本出爐，多屋族極可能首當其衝。葉春智分析，「囤屋稅」如從房屋稅著手，雖然增加的負擔不多，但對市場信心仍會造成一定衝擊，如果另外修法，則勢將提高持有成本，換言之，獲利將因而減損。除政策因素外，住商不動產企研室分析，全球經濟復甦力道有限，台灣更是有氣無力，今年陷入「保二」都恐不保，而在QE終究要退場的壓力下，房市再出現短期大漲的機率不高，與其等待，不如獲利了結。永慶房屋研展中心經理黃舒衛也建議多屋族在奢侈稅新法上路前的空窗期，適度調節自身資產，並提醒有購屋需求的民眾，在購屋時應慎重考量負擔能力，以免大環境有變時，面臨沉重經濟壓力。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=299261
露台、頂加 易生糾紛 買房留意「約定專有」
自由時報 – 2013年11月9日 上午6:12記者朱語蕎／專題報導、攝影不少民眾喜歡購買露台戶或頂樓加蓋，想增加使用空間，但多數露台使用權利屬於約定專用，也就是說，原本是屬於公用的，經由約定認可後，僅給專屬戶別使用，而頂樓更常是非法加蓋私用，在實務上常有糾紛產生。民眾購屋時，不只是注意室內坪數大小，也應了解社區內其他設施為公用或個人使用。根據公寓大廈管理條例規定，社區的使用權利可分為「公共部分」、「專有部分」、「約定共用」和「約定專有」4種類別，「公共部分」、「約定共用」和「專有部分」爭議較少，「專有部分」就是私人空間，外人無法入侵使用；「公共部分」為一般通稱的大公、小公設施，屬公家使用範圍，例如：梯間、車道、休閒設施。社區使用權分4種而「約定共用」在實務上較少見，有可能發生在1樓住戶的騎樓或車道，為方便其他住戶使用，而約定開放公家使用，再依約減少管理費。較常發生糾紛的，是「約定專有」範圍，其通常是指社區部分設施，經由管委會或住戶同意後，由某戶約定專用，最常見的是露台、1樓庭院、頂樓天台、頂樓加蓋區塊、車位等。民眾購屋時，常會聽到稀有露台戶、獨立大庭院等廣告詞，若有意購買，在簽約時要留意合約內容，信義房屋法務部執行協理劉韋德表示，購賣中古屋可要求賣方或仲介提供約定專用同意書，確認該戶公有部分已約定為私人使用。購屋前需確認可用範圍尤其是露台、頂樓天台等，特別要留意是否經管委會或住戶同意，劉韋德說：「就算前屋主已私自使用多年，也不代表新住戶可延續使用，若其他住戶抗議，仍屬違法。」另外不少人習慣在梯間擺放鞋子、雜物，增加使用空間，中信房屋資深法務專員白宗益表示，這些都屬違法行為，許多有管委會的社區，都有訂定社區公約規範，而依照《公寓大廈管理條例》，只要妨礙其他住戶通行，就可處4~20萬元罰鍰，也可依《民法》侵權條款，要求撤除雜物，若不聽勸告，還可上告法院要求搬離。白宗益表示，有些公寓頂樓戶，會在樓梯口裝設鐵門，讓鄰居無法上樓，若遇到火災影響逃生，後果不堪設想，裝設鐵門的住戶更可能犯了《公共危險罪》。留心車位使用期限劉韋德表示，除了頂樓露台易產生糾紛，民眾購屋時，也要留意車位的使用權利，車位是屬於共有的，但住戶多半會約定各車位由固定的住戶使用，簽約時要注意車位位置；此外，如果停車位是屬法定車位，採輪流抽籤使用，就要注意使用期限，確定自己可使用的時間。白宗益提醒，修繕公共空間設備，其費用由全體住戶共同分擔，或由社區公基金支出，若是約定專用，按使用者付費原則，其修繕、管理費和賦稅，須獨自負擔，但主要仍依損壞原因來歸屬責任，比如︰露台損壞是因其他戶別施工不當造成，此時可請專業人員估價後釐清責任歸屬。約定專用戶也不得拒絕其他住戶因維修進入專有部分，若刻意刁難，依據《公寓大廈管理條例》第6條規定，可訴請法院強制執行。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/露台-頂加-易生糾紛-買房留意-約定專有-221205785.html
實價揭露滿周年 房市成交4.5兆
自由時報 – 2013年11月9日 上午6:12記者黃啟菱／專題報導、攝影實價揭露滿周年，房仲觀察，已有逾9成的民眾在買賣房地產時，會先上實價登錄網站查詢區段行情，房價越來越透明，使得議價空間跟成交天數雙雙減少，對買賣雙方都有益處。政府在去年8月開始實施實價登錄，去年10月中揭露首波實價，如今實價揭露已滿周年，據統計，共有43萬筆房價資訊被公開、總金額逾4.5兆元，規模驚人，房市也出現議價空間收斂、成交天數縮短等趨勢。眾人雖多樂見台灣房市進入實價時代，但亦有不少人擔憂，實價登錄之後，實價課稅就會隨之登場，業界呼籲，政府不應貿然推動、要仔細考量整體配套，也提醒民眾，在利率趨升與可能實價課稅的情況之下，台灣房市持有成本偏低的優勢將慢慢消逝。台北市代銷公會理事長王明成說，過往台灣房市有個陋習，就是過度放大「開價」與「最高價」，導致眾人對房價有過高的認知，購屋痛苦指數也莫名升高。貨真價實 開價不再亂實價登錄上路後，這個問題就會慢慢解決了，台灣房市已逐步進入「貨真價實」的時代。王明成說，大家比較不會再亂開價，買方也可充分掌握資訊，了解市場行情價何在，這就是「價實」；至於「貨真」的部分，則是建案的產品規劃越來越符合自住客的需求。信義房屋統計實價資訊，發現自去年10月中開始揭露至今，已累積了43萬2041筆實價資訊，總金額達4兆5504.8億元，規模頗為驚人，因為包含了土地交易，所以實價筆數比過往認知的每年約30多萬至40萬筆還高。在價格的部分，精華區房價頻創新高，也帶動整體價格水準上揚。其中，最貴住宅為信義計劃區的「皇翔御琚」，每坪276萬元，揭露之時震撼業界，也為房市交易注入一劑強心針。最貴的店面則是台北市開封街一家賣滷味的店面，每坪614萬元，顯見精華區店面集客力強、租金驚人，價格自然也猛漲。最貴土地，則是由中國信託人壽買下西門町遠東百貨旁的土地，每坪1068萬元；另實價資訊顯示，有數筆土地交易價都飆上數千萬元，但面積均少於3坪，應是建商為整合土地而出手。專家分析，在房市走了十年多頭後，創新高價的交易多位於台北市大安、信義，以及核心精華商圈，高資產族群的追價，也支撐房價處於歷史高點。新北&桃園 交易最旺以區域別來看，新北市的交易筆數有7萬5706筆，排名第一，其次是桃園縣的6萬2526筆、台中的5萬8489筆。信義房屋分析，不動產交易規模排行第一的新北市，最新人口統計共有395萬人，10年之間增加了29萬人口，從買賣移轉棟數的資料來看，新北市的交易棟數一直位居全國之冠，單月交易規模也達700億元，佔全國的2成以上。至於桃園本身就有許多工業區等工作機會，且重大建設利多不斷，包括五楊高架通車、升格第六都、捷運綠線、鐵路高架、重劃區及航空城開發等利多，重大建設密度不輸給雙北市，加上北北桃生活圈成形，近2年逐漸成為房市熱區，統計金融海嘯以後的房價漲幅，高達8成，位居主要都會區之冠。值得注意的是，桃園的土地交易熱區集中在大園與中壢，這2區土地交易熱絡主要是受到青埔開發與航空城的題材帶動。實價課稅 莫貿然推動展望未來，建商公會全聯會理事長、麗寶機構董事長吳寶田說，雖然政府說短期之內不會實價課稅，但實價的暴增，將連動到全體產業與家戶的房屋稅、地價稅，成為全民大加稅，影響的層面遠高於油電雙漲。吳寶田說，建商公會建請政府，在討論實價課稅時，針對「成本認定」以及「稅率」都應該要有完整配套，否則會直接衝擊整個不動產交易市場，以及金融的安定與周邊產業的就業機會。他強調，政府政策原則宜以社會安定作為最優先考量，特別是一般大眾不要因為不動產的稅改，造成生活負擔的增加；也不要讓民眾因為稅改，讓購屋成本大增，例如房屋的契稅是由買方負擔，現行高達6%的稅率，如果稅基再用實價，這會讓購屋大眾負荷太重。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/實價揭露滿周年-房市成交4-5兆-221205577--finance.html
