房市新聞
北市營建成本 十年翻一倍
2013/11/26 【經濟日報╱記者郭及天／台北報導】 圖／經濟日報提供 大台北房價高漲，除了地價上漲，營建成本近年也翻升，根據營建署最新公布統計，今年8月全台申請建照申報的工程造價達每建坪3.1萬元，創歷年新高，十年漲幅近五成。營建業者昨（25）日表示，台北市實際營造成本，十年來倍增，百萬元房價的新推案營造成本，普遍逾每建坪20萬元。近期電價漲、建材價格蠢動、營建業缺工問題嚴重，建築業的營造成本持續上揚，進一步墊高房價。今年建照核發量續創新高，營建署統計月報顯示，今年8月全台請照申報工程造價已達每坪3.1萬元，電梯大樓密度最高的台北市與新北市住宅類，分別為每坪4.5萬元、4.4萬元。申報工程造價一般指「建築結構體」所需的最低建造成本，通常作為政府規費及建築師設計費用計價標準，該數值對營造成本的波動，仍具參考意義。建商實際發包的營造費用則高出數倍。住宅營造成本與房價關聯性高，目前北市地上14層、地下三層、RC結構、含標準建材配備的電梯大樓，若位在房價每坪70~80萬元區域，包含內部建材與管理費的營造成本，每坪約16~18萬元；若位於房價每坪百萬元以上區域，營造費用通常每坪20萬元以上；鋼骨結構、石材用量大的豪宅推案，可能上看每坪30萬元。營建業者表示，目前營造成本比起兩年前至少漲15%，若與十年前相較更漲一倍，當時電梯大樓造價每坪10萬元，已算頂級住宅規格。業者說，營造費用高漲，一部分為土地成本提高，建商為了要創造更高房屋價值，規劃設計與建材用料檔次都提高不少；另一部分為衛浴、外牆裝飾及地坪瓷磚等建材價格漲幅不小，這一、二個月來，有建案的標準配備馬桶價格6.5萬元，因原物料上漲，同等級產品已來到8萬元行情。土地成本、營造成本上升，建商為了能提升房屋賣相、創高房價、維持毛利，也只能咬牙硬吞，這也是造成預售房價不回頭主因之一。此外，近二年新北、桃竹大量推案，陸續進入開工、施工高峰期，建商私下說，工人遇到其他建案出高價就跑了，不少營造廠都面臨缺工的困境，只好提高薪資搶工。 資料來源：http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=299963
婦賣金店面反悔 判付 367萬
自由時報 – 2013年11月26日 上午6:109188萬簽約賣出 隔天解約〔自由時報記者項程鎮、張文川、林美芬／綜合報導〕顏姓婦人委託永慶房屋銷售台北市金華街的1.2億元三角窗金店面（見右圖，記者項程鎮攝），以9188萬元成交簽約，後來顏婦反悔不想賣，也不願付仲介費，永慶房屋提告求償，最高法院認為永慶房屋已仲介成功，判決永慶房屋勝訴，顏婦需付367萬元仲介費及利息定讞。在金店面經營自助餐的顏婦昨表示，當初與房仲簽賣1樓35坪店面，當晚經兒子一講，想清楚「我又不缺錢，幹嘛要賣」，隔天就去解約，後來想賠給買家1%和解，但房仲服務費要4%，她才拒付，「如今法院要這樣判，我也沒辦法，不然能怎樣。」1名房仲業者表示，該地段1樓店面的物件很少釋出，路口金店面更罕見，100年時，金華街老舊公寓正值都市更新題材發燒之際，又有華光社區開發案、捷運信義線等題材表現，房價看好，屋主可能因此反悔；另1房仲業者則指出，該地段1樓店面目前成交價從每坪200萬到300萬元都有，其實前年9188萬元成交價略微高於行情，若是現在則合理，因屋主是穩定的自營餐廳，沒有租金報酬率考量、也無資金需求，難免惜售。判決指出，顏婦100年7月22日委託永慶房屋銷售店面，出價1.2億元，雙方簽立銷售委託書，委託期間從100年7月22日到100年8月22日，同年8月12日雙方變更銷售契約，委託價改為9000萬元，顏婦之夫還簽立「服務費（即仲介費）確認單」，同意付367萬元仲介費，隔天李姓男子以9188萬元簽約買下。屋主︰服務未完成 收費過高顏婦主張，變更委託價為9000萬元，永慶應以2%收仲介費，簽約隔天她就向買方李姓男子表明不願賣，後來雙方協議解約，因此後續賣屋仲介服務都未進行，永慶想索取367萬元仲介費，顯然收費過高，希望酌減費用；永慶不退讓，堅持如數收取仲介費。顏婦說，簽約已是晚上12點到凌晨1點，工作很累，當時只是要了解買方出價意願及條件，賣出價格和當初設定的1.2億元差太多。 負責本案的永慶仲介劉錦峰則說，當天簽完買賣契約，顏婦還感謝他說，「賣了這麼久終於成交」，買方也把頭期款匯入履約帳戶，不料屋主又說不賣。合議庭指出，屋主既然另外簽約同意仲介費為367萬元，就應履約，何況本案房價高，簽約時雙方都有家人陪同，應會謹慎處理，並無急迫輕率情形；本案一、二審皆判永慶勝訴，屋主上訴也遭最高法院駁回。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/婦賣金店面反悔-判付-367萬-221027717--finance.html
全台首例工業住宅扶正 代價1.5億
作者： 林金池╱新北報導 | 中時電子報 – 2013年11月25日 上午5:30中國時報【林金池╱新北報導】全台首件工業住宅變更正式成案！新北市泰山區長群工業住宅，今年初完工並提出變更，經新北市府、內政部要求「懲罰性回饋」，將代金從9249萬元，拉高到1億5432萬元，近期將送內政部都委會審議，為全國數百件妾身未明的工業住宅，立下變更標準。政部審議。新北市城鄉局副局長邱敬斌指出，民國97年後，新北共列管108件的工業住宅，其中32件違規當住宅使用，依法沒收保證金；其後，共有19案提出變更，但卡在回饋條件與市府後續作為，最後不了了之。泰山區明志路3段的泰山長群工業住宅，基地面積約1288坪，歷經新北市3次都委會審議、內政部都委會4次小組會議，決定建商捐贈回饋1億5432萬元，作為變更為住宅區的條件。邱敬斌表示，工業區變更為住宅區，依法必須捐贈37％土地回饋。以長群案為例，只計算地價，捐贈市價約為9249萬元；以工業區、住宅區的樓地板面積差價計算，捐贈金額可拉高到1億3214萬元，考量社會公平原則，業者還須另外繳納2240萬元。 邱敬斌強調，輔導工業住宅合法會被攻擊圖利，但法律漏洞既然存在，應該要務實處理，必須想辦法圍堵杜絕，不再產生新的違法案件。對於舊案，可以透過「懲罰性回饋」方案，建立合法化機制，總不能放著不管。新北市目前共有19案輔導變更的工業住宅，民國99年新莊悅群案（金莊悅泉），原本談定2億元回饋方案，但在內政部都委會中，因新北市並沒有「懲罰性回饋」方案，也沒杜絕工業違規的做法，因此被打回票。至於中和元氣大鎮、樹林古鼎、淡水國揚案等3案，還卡在內政部都委會小組會議；其他14案，連新北市都委會都無法過關，更不用說送交內政部審議。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/全台首例工業住宅扶正-代價1-5億-213000993--finance.html
農曆年前 自住購屋潮湧現
自由時報 – 2013年11月23日 上午6:12記者黃啟菱／專題報導、攝影時序進入第4季下半場，新舊年歲即將交替，不少民眾想趕在農曆年前買房搬新家，多數專家也都認為，明年若無政策性干擾因素，房價仍可穩步緩升，實質需求加上預期心理，使得近日房市出現自住購屋潮。專家提醒，若想趕在過年前搬到新家，現在就得起身看房，從挑中好屋到簽約、過戶等文書處理時程，乃至於過戶後的搬家裝潢，起碼要預留45天的時間，想趕在過年前換屋的民眾，得把握最後的黃金時間。展望明年，多數業界大老都認為，若無政策性干擾因素，房市仍會維持基本熱度，價格則會穩步緩升，建議有意購屋者可打消觀望念頭、擇優入場。購屋別觀望 馬年仍看漲鄉林集團董事長賴正鎰表示，美國QE延後退場、升息壓力減小，台灣中長期利率仍處低檔情況，近日房市在自住、置產需求買盤帶動下平穩向上，業界預料奢侈稅就算修法，應對房市也影響不大，預估明年上半年的房市，應該持續呈現「價微漲、量持平」局面。賴正鎰認為，台灣房地產基本面良好，明年若無重大利空，房價應可穩定成長，幅度則約5%，市況算是健康；他建議，有購屋需求的民眾，應排除觀望心態，積極看屋、擇優進場。日前市場最擔憂的奢侈稅修正草案，已定調為「微調」，包含2年閉鎖期與稅率都未變動，甚至還會增加一些豁免條款，避免傷及無辜，對此，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛指出，對整體房市將產生一定程度的信心穩固作用。不過，由於奢侈稅對於投機需求仍有明顯壓抑效果，加上近期政府查稅頻頻，預料短期內市場表現以回穩機率最高，不致過於激情、大幅反彈，黃舒衛說，年底前市場仍將以剛性自住及換屋需求為主。簽約到過戶 約需3星期如果想在過年前順利搬新家，得先預留約45天的工作天。一般來說，找到喜歡的房子後，簽約到過戶約需3周的時間，期間包含付訂金、用印、貸款、完稅等過程，最後繳付尾款才算過戶完成。中古屋和新成屋流程大致相同，只是新成屋若想在過年前搬入，要先確定權狀已可交付；新成屋又多了繁複的驗屋過程，許多驗屋的小細節要注意，最常見的是公設點交和管委會成立問題，在剛交屋初期，這兩項可能尚未完成，正常流程為住戶交屋後召開所有權人大會，選出社區委員後，由管委會和建商點交公設，時間約3~7天。一般來說，若為首次購屋，銀行貸款可到70~80%，自備款項則分批在簽約、用印和完稅時繳付，銀行貸款在確定買屋時就要和銀行洽談，找到適合的貸款方案。除了前置交屋事項，還要預留搬家裝修的時間，尤其11月開始就是傳統的裝修旺季，搬家公司或工班都要提早確定。裝修搬家旺季 即早預約專業設計師指出，年前本就是裝修潮，許多工班師傅早早就被預約，若想在過年前順利入厝，一定要提早規劃，依照35坪格局來說，若有動到泥作、隔間，至少須花1.5~2個月的時間，若想要更快完工，可以選擇系統家具，或者丈量好家具尺寸，先在工廠製作，再到家中進行組裝，如此可將時間縮短到1個月。如果還要更快，可自己量尺寸購買現成家具，像是IKEA、特力屋、MUJI無印良品等大型賣場，產品多元，各式風格皆有，按照想要的感覺搭配，價格相對便宜，也能隨心情改變裝潢，賣場都有規劃師可提供意見，是裝修的另種選擇。此外，搬家時間也別忘記。雖然搬家可在2天內完成，但還有整理、打包等時間要納入計算，保守可抓1個星期的準備時間；大多數人為了省時省力，會選擇搬家公司，現在的搬家費用可分為「以車計價」和「包價制」兩種，「以車計價」是以1車的費用承上搬運次數，「包價」則是預先估算整個搬運費用，依照目前市面行情，1車費用約3000~5000元，「包價」以常見的30~35坪為例，大約在1萬~1萬5千元。崔媽媽基金會表示，搬家糾紛層出不窮，事前要先做好功課，不論是「以車計價」或「包價制」，搬家前的估價最重要，若無法到府估價，可以詳列搬家清單給搬家公司估算，保留估價單據，避免事後被多收費用，最好是選擇優質有執照的搬家公司，較不易發生糾紛。搬家必用的紙箱，因應環保潮流，許多公司不再免費提供，1個紙箱大約要35~50元，許多業者更開始使用環保物流箱，提供民眾租借使用，不僅能防水還可重複使用，材質也更為堅固，只要在租借時付押金，使用完退還即可。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/農曆年前-自住購屋潮湧現-221207670--finance.html
單親媽媽受害！法拍兇宅 銀行隱匿法院不管
NOWnews – 2013年11月22日 下午12:38記者邱明玉／台北報導一名莊姓單親媽媽向民進黨立委陳亭妃陳情表示，她在今年初買了一間法拍屋，沒想到去跟各大銀行貸款時，被銀行告知是凶宅，都不貸款給她，她向當初法拍的銀行貸款，竟然也被拒絕，最離譜的是，法院原未註記凶宅，莊女發現告知法院要棄標，法院竟在下一拍註記，差價還要由她來負擔，陳亭妃痛批法院和銀行根本是欺負弱勢者。陳亭妃今（22）日表示，這名莊姓單親媽媽，因為長期租房子，帶著三個小孩到處流浪，為了要讓小孩有定居的地方，非常辛苦賺錢兼好幾份工作，存了45萬做為頭期款，想買一間可以居住安家的房子，因為顧及能力不足，買不起新房子，所以最後決定買法拍屋，她透過網站找了一間250萬的房子，最後270萬得標，她很高興先付了頭期款，等法院催她七天內繳款，她去找銀行，沒想到沒有一家銀行願意貸款給她，才赫然發現是凶宅。陳亭妃說，更可惡的是，莊女最後去找到當初法拍的大眾銀行，沒想到大眾銀行也因為是凶宅拒絕貸款，法院最後讓她棄標，查明並註記是凶宅後，在第五拍以最低標拍出去，離譜的是，差價39萬還從她的當初付的款項扣款，她原本付了45萬的頭期款，最後只拿回六萬多元。陳亭妃痛批，法院和銀行隱匿凶宅資訊在先，資訊不對等，銀行又卸責，在莊女告知法院是凶宅後，法院法拍後竟然還要莊女去負擔差價，要莊小姐來承擔這公平嗎？ 受害者莊小姐表示，在發生這件事情後，她一度想輕生，她痛批「為什麼頂新沒錢都可以貸，」她卻不可以貸款？而法院在她告知是凶宅後，才在下一拍標註，而這筆差價還要她來負擔，簡直是坑殺單親媽媽的錢。對於莊小姐陳情，金管會專委張嘉魁表示，大眾銀行的部份，在查封的時候，因為債務人本身還住在裡面，所以沒點交， 不知是凶宅。而針對往來銀行的部份， 銀行在做承貸的時候， 有些銀行不做法拍屋承貸，像大眾銀行就不做法拍屋貸款，針對莊小姐的案子，將請律師取回壓標金， 至於大眾銀行南部經理也承諾，未來莊小姐有貸款需求，願意給她折扣。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/%E5%96%AE%E8%A6%AA%E5%AA%BD%E5%AA%BD%E5%8F%97%E5%AE%B3-%E6%B3%95%E6%8B%8D%E5%85%87%E5%AE%85-%E9%8A%80%E8%A1%8C%E9%9A%B1%E5%8C%BF%E6%B3%95%E9%99%A2%E4%B8%8D%E7%AE%A1-043808134.html
避了贈與稅逃不過奢侈稅 稅金變5倍
發表於 2013/11/22 08:30 好房News記者蔡佩蓉／採訪報導奢侈稅以交易總價課徵10~15%稅額，讓許多持有房屋的民眾「心驚驚」，不過，民眾在不熟悉稅務狀況之下，就發生了一起「避開贈與稅，卻遭課徵奢侈稅」連補帶罰的悲慘案例，到頭來須繳納的奢侈稅竟變成贈與稅的5倍。國稅局提醒，民眾規劃節稅一定要瞭解細項，否則得不償失。北區國稅局法務人員指出，有民眾在2012年5月買1筆核發建照的都市土地，並在同年7月以總價360萬元賣給兒子，由於有提出支付價款證明，因此國稅局核定免課徵贈與稅。國稅局指出，二親等以內的房產買賣，都是代表示贈與，需繳納贈與稅，但若能提出支付價款證明，土地移轉原因則可登記為「買賣」。該案例，主要癥結點就在於，這筆土地的公告現值為355萬元，扣除免稅額220萬元，乘上10%稅率，仍需繳納贈與稅13.5萬元，代書則建議透過登記「買賣」，就可免除贈與稅。不過，有趣的是，一旦登記原因為「買賣」，那麼就不適用一般贈與移轉免奢侈稅的豁免條款，因此國稅局認定此位民眾屬於「買賣」行為，依照奢侈稅內規定持有未滿2年再出售之房屋及其基地、核發建造執照之都市土地，應課奢侈稅，因而被追繳奢侈稅。國稅局指出，總價360萬元持有1年內，採用15%稅率計算，應該繳納54萬元奢侈稅，另外以0.25倍計算罰鍰為13.5萬元，總共需繳67.5萬元奢侈稅，比僅需繳納13.5萬元的贈與稅整整多出4倍。資料來源：http://news.housefun.com.tw/news/article/21377448326.html
