房市新聞
人口遷移流向北北桃
2015-03-01 00:24:35 聯合報 記者江碩涵／台北報導 大台北房價貴，民眾高喊不吃不喝都買不起房，但人口卻持續往北流動。根據內政部公布最新人口遷移統計，5年來北北桃淨遷入人口高達11萬人，遠高於中南部3.6萬人，其中又以首都台北市移入4萬7514人奪冠，其次是桃園4萬6548人。反觀高雄人口則持續向外流出，5年來人口淨遷出5749人，是6大都會區中唯一人口負成長的都會區。根據台灣房屋統計，去年台北市中古屋均價為每坪60.3萬元，雖然年漲幅僅4%，為各都會區漲幅最低，但房價依舊最貴，比新北市貴了將近1倍，更遑論比桃園2.5倍、台南貴4倍，但北部民眾苦喊買不起房之際，人口卻不斷往北市遷移。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉說，影響人口遷徙主要關鍵仍以就業機會為主，其次則是房市發展性及城市軟硬體建設，台北市是首善之都，就業選擇不在話下，也有強大的生活機能與鋪天蓋地的捷運路網，因此人口集中，房價驚驚漲也最為人詬病。值得注意的是，台北市不斷擴張捷運路網至新北市，希望將人口向外帶動，但新北市人口成長卻不如以往，2014年全年人口甚至淨遷出4780人，劉怡蓉說，新北市房價偏高，生活條件卻不如台北市，反將人口逼往鄰近的台北市或桃園市，北北桃人口移動出現「M型化」趨勢。桃園去年升格以後，人口成長力道增強。根據內政部統計，桃園5年來人口淨遷入4萬6548人，僅次於台北市，且去年單年人口淨遷入8799人，是6大都會區之冠。中信房屋行銷企劃部副理江龍名表示，桃園房價比雙北市低，加上機場捷運確定今年通車，北北桃的大北部生活圈概念確立，不少民眾願意以時間換取空間前往購屋，加上未來還有鐵路地下化、桃園航空城、藝文特區等利多加持，人口淨遷入動力可望持續增溫。至於中南部人口成長動力較弱，尤其高雄市人口淨遷出5749人。江龍名說，高雄就業機會不若北部，尤其薪資條件不均，不少人仍願意流往北部地區工作。但高雄整體城市發展願景強，加上目前中古屋房價每坪均價14萬元，購屋壓力較輕，只要就業機會穩定、薪資結構調整，相信也具有發展潛力。資料來源：http://house.udn.com/house/story/5887/730456-%E4%BA%BA%E5%8F%A3%E9%81%B7%E7%A7%BB%E6%B5%81%E5%90%91%E5%8C%97%E5%8C%97%E6%A1%83-%E6%9C%80%E6%84%9B%E5%8F%B0%E5%8C%97%E5%B8%82
無關政策打房 今年房市的3項趨勢
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 政府積極打房，尤其房地合一稅議題發酵，政策的不確定凌遲房市整整1年，雖然加稅趨勢明顯，但不少業者已經嗅到房價再漲、再拉抬的時機已過，房價緩跌修正是必經之路，因此打房政策僅是房價下跌的加速催化劑，若以建商、買方的佈局及交易變化，明顯可發現今年有3項趨勢。 房地產短時間內要放晴，恐怕不容易。 第1、房價鬆動、緩跌 今年實價登錄政策將邁入第3年，加上前2年的房地產多空交戰，隨著房價資訊更加透明、交易轉為買方市場，2015年緩跌態勢愈來愈清晰，因此走過2013年底、2014年的房市「屋頂價」，今年不管政策打房力道是否強勁，都到了修正循環期。有仲介便比喻，如果將房價看作股本，現在台灣房價的股本已經膨脹，難有炒作空間，價格修正是很合理的。 第2、資金持續流向海外 海外不動產仍是今年趨勢，以往在台灣投資房地產的民眾，現在談論的投資熱門投資標的，多為海外不動產，資金流出台灣今年將不減反增。根據Global Property Guide等統計數據，2014年馬來西亞吉隆坡房價上漲9％，剛起漲的柬埔寨金邊則有17％漲幅，海外新興國家的亮眼房價漲幅，仍將吸引了國內投資者及仲介目光。 第3、建商也轉舵出走 大多長期佈局海外開發的建商，多聚焦在對岸市場，包括遠雄、鄉林、長虹都在佈局多年。不過，去年開始不少台灣上市建商更積極轉往海外不動產開發，例如投資相對保守的大陸建設，去年9月已投資馬來西亞吉隆坡位於KLCC武吉免登與中央車站之間的酒店式公寓建案，共規劃200戶，預計2019年完工。 今年小年夜宣布由董事長轉任集團總裁的興富發集團總裁鄭欽天，農曆新年期間則到越南、柬埔寨、緬甸等東南亞國家考察房地產、酒店市場等，日前更已經成立巨豐旅館事業、汶萊齊裕營造、廈門興富裕商貿、上海詮享商貿等。 興富發向來被譽為最能掌握市場動態、建案銷售先機的建商，如今也轉舵將眼光投向海外市場，顯示國內預售市場未來幾年都不見蓬勃生機。原文網址: 無關政策打房 今年房市的3項趨勢 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/19610491673.html
羊年仍是資金出走年 海外置產續夯
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 發表於 2015-02-25 2013、2014年是海外置產的萌芽年，熱錢紛紛湧入海外，更讓民眾熱衷投資的馬來西亞吉隆坡房價飆漲，去年下半年不少業者看好柬埔寨金邊房地產前景，也讓不少台灣投資客掀起金邊淘金夢，今年初陸續出團考察金邊房市。銷售海外不動產的業者認為，台灣房價過高且更政府增稅打房，是讓資金外溢的主因。 柬埔寨2014年房價急速攀高。（圖／莊孟翰提供） 跨入馬來西亞海外置產買賣、今年初至柬埔寨考察的誠信團隊總經理廖永震指出，金邊的發展前景就像20、30年前的台灣，民間經濟相當活絡，加上重大建設挹注，受到不少外資關注，也吸引不少台灣民眾投資1~2房的套房產品，賺取7~12％的租金報酬。 21世紀不動產南平加盟店店長黃金國表示，因不少客戶反映，台灣已經少有標的具有大幅增值空間，基於資產配置及透過房地產投資獲利的動機，才會想在海外尋找投資標的。 他說，由於目前金邊的預售屋市場正起步，市場氛圍相當活絡，許多台灣投資者投入總價300~400萬元就能投資1間預售屋，加上當地存款利率高達11％，都是吸引的重要誘因。 不過，即將到柬埔寨考察的黃金國也說，柬埔寨政治相對不穩定，且住宅的公設不能登記，等於是拉高了售價，有一些當地法規、風俗民情需特別熟悉，才能降低置產風險。原文網址: 羊年仍是資金出走年 海外置產續夯 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/13318291610.html
房地合一衝擊大整理 2張簡圖點出好壞
好房網News編輯中心／整理報導房地合一稅被批重提輕放，尤其不溯及既往，只要房地稅實施日前買進、持有的不動產，都不受新稅影響，號稱全國約99.96％、超過973萬房屋、均不受影響，真的如此嗎？好房網News特別整理了兩張表格，涵蓋想買屋的民眾、2年以上的有屋族，或是未滿2年的投資人以及建商、房仲，把大家整理出這兩年可能出現的問題與優劣點。像是對於想買屋的民眾來說，今年恐怕得面對搶屋潮，因為依照新的規定，房地稅實施日前買進、持有的不動產，都不受新稅影響，仍依現制課稅，如果2016年才買，就得有6年的限制與4千萬以下才免稅的規定；至於持有2年以上的人不論是自住、囤房、豪宅，這兩年都將不受新制的問題。至於一些想買房當做投資工具的民眾，就想考慮今明兩年稅的問題，若是依照新制來看，明顯的稅負降低；對於建商而言，應該可以一掃2016年總統大選的負面衝擊，永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，今日所公布的版本較昨日傳出的版本變動不大，其中，針對房產交易獲利部分，確定採單一稅率17%，長期持有更有減徵優惠，此舉除明確簡化房產課稅計算方式，有助於民眾了解與政策推廣外，更可以消弭個人與公司戶投資的差異，防杜人頭公司避稅漏洞，甚至假外資炒作，相當值得肯定。資料來源: 房地合一衝擊大整理 2張簡圖點出好壞 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/17438791138.html
重稅時代！各國不動產稅制超級比一比
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015-02-08台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局？台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買。 永久產權勝過租賃權 首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權(free hold)、租借使用權(lease hold)兩大類。台灣99％以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。 保證報酬少碰為妙 其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7％~8％年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8％，但當地房貸利率高達10％，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4％~5％，當地房貸利率1％，外國人房貸利率約2.5％，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。 海外置產 不動產稅制要搞懂 第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項： 以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬)，持有稅約房屋總價千分之5上下。 但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子，每年要繳千分之12％的房產稅，6000美金(約新台幣18.9萬)，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28％。反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例(2013年買入，2015年賣出，淨賺50萬)，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得(註1)10萬占淨賺(利得)50萬之20％。 不過，值得注意的是，北市2014年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，2014年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，2015年五月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。 投資客最在意資本利得 另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內處分不動產，資本利得稅為利得之30％，五年以上降為15％，若賠錢無須繳納。馬來西亞五年內出售不動產，資本利得稅(產業營利稅)為30％，五年以上降為5％。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5％~42％，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25％上下。中國大陸資本利得稅為利得的20％，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。 邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5％~45％的累進稅率，改成單一稅率17％，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。 此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30％，實際課稅約租賃所得之10％~30％。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5％~40％課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內，稅率0％，一萬英鎊以上，稅率為20％。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。資料來源：http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/112198/%E9%87%8D%E7%A8%85%E6%99%82%E4%BB%A3%EF%BC%81%E5%90%84%E5%9C%8B%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%A8%85%E5%88%B6%E8%B6%85%E7%B4%9A%E6%AF%94%E4%B8%80%E6%AF%94
11樣態免課奢侈稅 可回溯適用
房地產奢侈稅上路後，不少非炒作的短期售屋案件也無辜被課稅。財政部昨天發布最新解釋令，新增11種可免課奢侈稅的樣態，不但未來發生相同情況的民眾免被課奢侈稅，目前仍在行政救濟中、還未確定案件，也皆可回溯適用。奢侈稅立法原是要減少房市投機炒作行為，卻意外打到許多不是炒房也要繳奢侈稅的無辜者。今年奢侈稅修法新增「卻屬非短期投機」的概括性條款，讓五花八門的特殊個案可免課奢侈稅，並將免稅樣態發布明確的解釋令，好讓各界遵循。財政部官員說，父母贈送房子給子女後，子女持有未滿2年就出售而被課奢侈稅的狀況最常見，未來只要父母是持有超過2年，子女售屋就可免奢侈稅。官員指出，民眾一時因財務困窘或有創業需要，需要父母及兄弟姊妹濟助的狀況很多，好不容易父母或兄弟姊妹願意贈送不動產來襄助，但售屋變現後還要被課一筆奢侈稅，不太合理。因此，考量此種狀況不屬炒房行為，免課奢侈稅。另外，夫妻婚後出售婚前各自取得的自住不動產，也是一種常見的奢侈稅爭議樣態。官員解釋，有些民眾在婚前就買了一間房子自住，但不到2年就結婚、成立小家庭，於是想賣出一屋來支付結婚的各項費用，甚至迎接未來的新生兒。新法規定，即使是短期售屋，只要婚前屬自住不動產，就免課奢侈稅。官員表示，出售受遺贈的不動產本來就免奢侈稅，但有兄弟繼承父親的不動產後，因管理等因素又互換繼承標的後才出售，就變成短期持有要課奢侈稅，實在很冤。在修法後，就不會再發生此種冤案，但限定交換的不動產一定要從同一被繼承人遺產的範圍內。資料來源：http://house.udn.com/house/story/5886/690293
