房市新聞
重稅時代！各國不動產稅制超級比一比
【MyGoNews蕭又安‧方暮晨/綜合報導】2015-02-08台灣房屋全球財富中心表示，國內房地產在政府祭出選擇性信用管制、奢侈稅及豪宅稅等重稅空襲下，資金奔流海外，然在國內有望房地合一輕稅下，不動產投資該如何布局？台灣房屋全球財富中心首席分析師邱太煊分析，在海外不動產日漸受國人青睞時，從「持有產權型態」、「不動產稅制」及「投資報酬」角度，告訴投資人不動產該怎麼買。 永久產權勝過租賃權 首先，投資海外不動產先得搞懂不動產所有權型態，一般可分為永久產權(free hold)、租借使用權(lease hold)兩大類。台灣99％以上屬永久產權，土地、建物永久持有，可傳子孫無時間限制，購買海外不動產應以永久產權為主；租借使用權有持有時間限制，通常指土地使用年限，類似台灣地上權豪宅「台北花園」或京站的租賃權。邱太煊建議，飄洋過海買不動產投資，當然要挑永久產權的較安全，租借使用權隨使用年限縮短，價值也遞減，年限一到權利消滅。 保證報酬少碰為妙 其次，許多海外不動產投資客都以租金投報率做為投資的標竿，邱太煊分析，千萬別被高租金投報矇昏頭!通常投報率愈高的產品，愈沒有增值潛力，且地段通常比較偏；另外，通常保證3~5年有7％~8％年投報率的產品，也要非常小心，可能地段偏遠不好賣，建商只好利用高投報包裝，才能吸引海外買家掏錢，一旦保證年限一過，不是租不掉，就是租金不高，甚至要賣都有困難。邱太煊進一步分析，很多海外投資客喜歡高投報的產品，但必須和該國房貸利率做比較，舉例來說，有朋友投資柬埔寨金邊房子投報率高達8％，但當地房貸利率高達10％，換言之，租金收入不足以支付房貸產生「負投報」現象，就代表買貴了，以日本東京為例，港區等核心五區平均投報率約4％~5％，當地房貸利率1％，外國人房貸利率約2.5％，不過還算是正投報現象，代表有利差，也是買到合理房價的評估標準。 海外置產 不動產稅制要搞懂 第三，投資海外，要了解不動產法令稅制。一般要特別注意的是持有稅、資本利得稅及租賃所得稅等三大項： 以持有稅而言，日本東京約台幣1000萬的房子為例，每年繳的固定資產稅、都市計畫稅約2.5萬台幣，大概是房價的千分之2~3；馬來西亞吉隆坡市中心台幣1600萬房子為例，每年持有稅(門牌稅1700馬幣、地稅700馬幣，約台幣2.1萬)約房屋總價千分之1.3~1.5；澳洲維多利亞州台幣1000萬左右的房子，每年要繳澳幣1000元市政費、汙水費500元、保險費400元(折台幣4.8萬)，持有稅約房屋總價千分之5上下。 但也有持有稅偏高的國家，美國加州舊金山灣區聖荷西50萬美金(1575萬)的房子，每年要繳千分之12％的房產稅，6000美金(約新台幣18.9萬)，德州新開發區域房產稅最高有到千分之28％。反觀我國，以台北市中山區一間小套房為例(2013年買入，2015年賣出，淨賺50萬)，賣出時成交1370萬，土增稅7萬、契稅3.2萬，地價稅610元/年、房屋稅5960元/年，財交稅估3萬，該案地價稅和房屋稅一年共6570元，持有稅占買入房價之千分之0.5，資本利得(註1)10萬占淨賺(利得)50萬之20％。 不過，值得注意的是，北市2014年7月1日取得使照的豪宅，房屋稅採新制加重課徵，其中個案中山區「華固松疆」每戶總價1.1~1.8億元，符合新制每戶房屋稅最高達285萬元，加上地價稅，一年持有稅要繳房價的百分之2。邱太煊指出，2014年7月後取得使照符合新制的建物，其房屋稅和契稅暴增，絕對不是少數個案，2015年五月繳房屋稅時，重稅效果將一一浮現。 投資客最在意資本利得 另外，投資客最在意的資本利得稅。以日本而言，五年內處分不動產，資本利得稅為利得之30％，五年以上降為15％，若賠錢無須繳納。馬來西亞五年內出售不動產，資本利得稅(產業營利稅)為30％，五年以上降為5％。澳洲不動產的資本利得稅，須併入個人所得稅計算，稅率級距為32.5％~42％，但物管費、仲介費、廣告費等可列成本扣除，實質利得稅約25％上下。中國大陸資本利得稅為利得的20％，自用五年以上且家庭唯一生活用房免徵。 邱太煊指出，台灣版的資本利得稅，又稱房地合一稅，過去財政部擬採5％~45％的累進稅率，改成單一稅率17％，同時奢侈稅退場，對成交量縮的房市是一大利多。另外，財政部規劃自住持有5年以上，總價2000萬以下享1戶免稅優惠，2011年之後取得不動產適用新制，2011年之前仍適用舊制。邱太煊說，投資房地產賺錢繳稅天經地義，但投資者很聰明，哪裡課稅少、稅輕就往哪裡去投資，換言之，資本利得稅較低的國家，交投比較活絡。 此外，「租賃所得稅」也要細算毛租金和淨租金投報。美國外籍人士租賃所得，得預扣租金30％，實際課稅約租賃所得之10％~30％。日本房屋被併入屋主的個人所得，採累進稅率5％~40％課徵，和台灣目前狀況類似。英國年租金收入在一萬英鎊(台幣47萬)內，稅率0％，一萬英鎊以上，稅率為20％。國外投資房產要精打細算，不能只評估毛投報，應該要以扣貸款利息、稅賦、管理成本後的淨投報，才是較保險的計算方式。資料來源：http://www.mygonews.com/news/detail/news_id/112198/%E9%87%8D%E7%A8%85%E6%99%82%E4%BB%A3%EF%BC%81%E5%90%84%E5%9C%8B%E4%B8%8D%E5%8B%95%E7%94%A2%E7%A8%85%E5%88%B6%E8%B6%85%E7%B4%9A%E6%AF%94%E4%B8%80%E6%AF%94
11樣態免課奢侈稅 可回溯適用
房地產奢侈稅上路後，不少非炒作的短期售屋案件也無辜被課稅。財政部昨天發布最新解釋令，新增11種可免課奢侈稅的樣態，不但未來發生相同情況的民眾免被課奢侈稅，目前仍在行政救濟中、還未確定案件，也皆可回溯適用。奢侈稅立法原是要減少房市投機炒作行為，卻意外打到許多不是炒房也要繳奢侈稅的無辜者。今年奢侈稅修法新增「卻屬非短期投機」的概括性條款，讓五花八門的特殊個案可免課奢侈稅，並將免稅樣態發布明確的解釋令，好讓各界遵循。財政部官員說，父母贈送房子給子女後，子女持有未滿2年就出售而被課奢侈稅的狀況最常見，未來只要父母是持有超過2年，子女售屋就可免奢侈稅。官員指出，民眾一時因財務困窘或有創業需要，需要父母及兄弟姊妹濟助的狀況很多，好不容易父母或兄弟姊妹願意贈送不動產來襄助，但售屋變現後還要被課一筆奢侈稅，不太合理。因此，考量此種狀況不屬炒房行為，免課奢侈稅。另外，夫妻婚後出售婚前各自取得的自住不動產，也是一種常見的奢侈稅爭議樣態。官員解釋，有些民眾在婚前就買了一間房子自住，但不到2年就結婚、成立小家庭，於是想賣出一屋來支付結婚的各項費用，甚至迎接未來的新生兒。新法規定，即使是短期售屋，只要婚前屬自住不動產，就免課奢侈稅。官員表示，出售受遺贈的不動產本來就免奢侈稅，但有兄弟繼承父親的不動產後，因管理等因素又互換繼承標的後才出售，就變成短期持有要課奢侈稅，實在很冤。在修法後，就不會再發生此種冤案，但限定交換的不動產一定要從同一被繼承人遺產的範圍內。資料來源：http://house.udn.com/house/story/5886/690293
終結謄本露個資 下月僅11種人有權索取
好房網News記者蔡佩蓉／台北報導 內政部原本去年要實施上路的「第2類謄本」隱藏屋主姓名、地址的政策，因仲介業者陳情，加上地政士認為全部隱匿，恐怕會有都更整合無從尋找地主、特殊土地狀況的文書無法送達等問題，也讓內政部急踩煞車研擬「第3類謄本」，預計2月2日開始，屋主可申請將2類謄本的姓名、地址隱藏，新制3類謄本則開放給都更實施者、債權人等11項符合條件者申請。 新制謄本增加第3類謄本。（台北市地政局提供） 引發不動產業者熱議的謄本隱私，將有條件開放了！過往因不少民眾向相關主管機關投訴遭仲介干擾，寄大量售屋DM及詢問是否願意委託賣屋，造成擾民的狀況。內政部去年初原本打算將2類謄本「全盤上鎖」，但引發仲介業者恐慌，希望政府做好相關配套。 經過1年的研議，內政部地政司將從2月2日起，讓自然人可上網利用自然人憑證申請隱藏姓名、身分證字號及住址，但債務人及債務比例則不揭露。台北市地政局地籍及測量科科長葛澤桓指出，未來不想被洩露個資的民眾申請後，名字會變成例如陳ＯＯ，統一編號也僅露4碼，地址則是可部分隱匿。 不過，若謄本所有權人是非自然人，如財團法人或公司行號，例如現在投資豪宅的買家喜歡利用登記在公司名下節稅，那麼這類非自然人的所有權人的2類謄本資料，除了債務人及債務比例之外，仍是「全都揭露」。 至於新制3類謄本的姓名、住址、債務人及債務額比例也全部都揭露，但是相較2類謄本是任何人都可申請為原則，3類謄本僅限「登記名義人、利害關係人」可申請。台北市地政局局長李得全表示，11項符合條件者包括都更單元內的所有權人、都更實施者、公寓大廈管委會主委及債權人等，都必須臨櫃申請檢附相關資料。 若未來屋主不想謄本資訊被洩露，2月2日起應到內政部地政司官網申請「住址隱匿申請」，若沒有這樣動作，所有權人的2類謄本姓名、地址仍將按照舊制全部揭露。原文網址: 終結謄本露個資 下月僅11種人有權索取 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/50147490349.html
大都會房價鬆動 桃園獨強漲6%
記者王玉樹／台北報導房仲業昨發布「2014年Q4房價指數」，總計台灣七大都會有台北、新竹縣市與台中在第4季成交價格出現鬆動現象，指標地區台北市微跌0.17％。上漲的都會中以桃園漲幅近6％最強勁。房仲業指出，今年首季台北個案降幅會更明顯。台灣房屋房價指數是以「移轉棟數」與「內部成交行情」統計而成，數字可以看出當季價格與成交熱度的綜合變化。2014年第4季台灣房價指數為139，相較第三季微幅上升 1.46％。在實際成交均價方面，第4季全國每坪均價為22.51萬元，較上季微揚 1.16％，比2013年同期亦增2.61％。細看七大都會，新北、桃園、台南與高雄4都都微幅上漲，其中以桃園均價每坪16.8萬元，漲幅5.86％領先各都。新北市28萬元，小幅上升3.9％緊追在後。但是台北市每坪成交均價53.9萬元，卻比第3季53.99萬元，微跌約0.17％。新竹縣市16.29萬元、台中15.55萬元，各跌1.75％與1.83％最多，整體以台中跌最多。台灣房屋智庫執行長劉怡蓉分析，從指數看來，高房價的台北市已出現房價鬆動現象，「今年個案價格下修情況會更明顯。」整體而言，房價下跌的效果仍不明顯，要觀察後續的政策而定。資料來源：http://news.housefun.com.tw/news/article/61471290319.html
香港客不只掃淡水房 機場之便讓桃園成新歡
好房網News記者馮牧群╱台北報導 在房市一片不景氣的氣氛下，仍有少數建案開出國際買盤，國際代銷業者去年起將台灣建案帶往亞洲城市巡迴聯賣，其中桃園頗受香港買方喜愛，業者分析，香港人非常喜歡造訪台灣，桃園占地利之便，且房價平實，因此銷售反應最好。 外國買方對台灣的建築品質與風土民情都讚譽有加。（好房網資料中心） 過去兩季，包含新潤、富旺、鄉林等國內知名建商與亞太國際地產合作，在新加坡與香港一共進行五場展銷活動，亞太國際地產總經理秦啟松表示，台灣建築品質、服務水準及人文素養在亞洲都名列前茅，此次共有40至50組客戶下訂，其中新潤建設在桃園青埔的建案成交12戶、台中七期的「鄉林皇居」成交2戶，其他如新竹竹北及台南的建案，因客戶對區域不熟悉，未有成交。 秦啟松說，買方幾乎全部來自香港，其中不乏香港房地產商，都以休閒置產為需求；對香港人而言，與台灣關係非常友好，加上房價相對便宜許多，又不像香港總是被陸客佔據，於是來台購屋自住兼投資。不過，比起國人海外置產的資金潮，台灣建案外銷的總額僅是九牛一毛。 房仲透露，全台買賣移轉件數創下過去13年來新低，但房仲店數與當時相比為倍數成長，僧多粥少加上政策限制，店頭經營慘澹，業者快要無法生存，連精華地段都有房仲陸續關店，「現在路上很難遇到房仲同業，反而在機場時常相遇，因為大家都把重心放在海外，忙著帶客戶出國看屋」。資料來源: 香港客不只掃淡水房 機場之便讓桃園成新歡 | 好房網News | 最在地化的房地產新聞 http://news.housefun.com.tw/news/article/15560489789.html
縣市全漲 全國地價總指數升4.2%
2015-01-16 記者孫偉倫、陳美珍／台北報導內政部昨（15）日發布最新一期都市地價指數，各直轄市與縣市都市地價均上漲，全國總指數較上期上漲4.2%，其中漲幅最大為金門縣上漲9.5%。直轄市則以新北市上漲6.7%居冠，其次為高雄市上漲幅度6.3%。若按分區使用別，以商業區漲幅較大，為4.3%，住宅區為4.2%，工業區則僅3.9%。相較於過去幾期工業區地價漲幅最大，本期的統計已經明顯縮水，顯示政府打擊工業區炒房已逐漸見效。明年恰逢公告地價調整，以2014年9月30這一期地價指數115.04，兩年前同期96.32相比，都市地價平均上漲近兩成，除非今年地價下跌，否則預期明年的公告地價調幅應該不低。公告地價三年一調，是地價稅的稅基，上次調漲是在2013年，漲幅是8.66%。內政部表示，都市地價指數是以2013年3月31日為基期（指數為100），本期（2014年4月1日至9月30日）全國都市地價總指數為115.04，與上期總指數110.35比較，上漲幅度為4.2%。與上年同期漲幅（5.7%）相較呈現趨緩態勢。內政部地政司副司長施明賜表示，這次各直轄市、縣市均上漲，其中新北市、台北市、桃園市、台南市及高雄市五個直轄市與宜蘭縣、台東縣、花蓮縣、澎湖縣、金門縣及連江縣六個縣市的漲幅超過3%，其餘各直轄市、縣市小幅上漲。在上漲幅度較大的縣市中，外島金門縣上漲9.5%，漲幅最大，尤其以金城鎮漲幅11.6%最顯著。金門縣政府對此表示，隨著人口持續遞增及各項投資建設開發案的推出，讓房地產需求增加，帶動地價上漲。在直轄市中，以新北市上漲6.7%，漲幅最大。新北市政府指出，近年來積極推動公共工程及交通建設，提升區域生活機能及增加交通網絡便利性，帶動周邊及鄰近商圈的商業活動。另外也因新興整體開發區周邊，建商積極推案，使房地產交易熱絡，帶動地價上漲。資料來源：http://house.udn.com/house/story/5886/646237
