房市新聞
租屋糾紛 押金返還居榜首
作者： 記者張中昌╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年7月12日 上午5:30.. 工商時報【記者張中昌╱台北報導】7月是新鮮人謀職旺季，連帶推升租屋轉換潮，但根據調查，國內常見的租屋糾紛原因排行，以「押金返還」爭議最多，有31.7％受訪者與房東曾有過類似爭執；也有25.3％受訪者表示，曾遇「夏季用電加價收費」的不合理要求；第3名則為「黑心搬家公司巧立名目收費或是就地加價」。業者表示，為確保屋況完整及屋內設備完好，房東預收1~2個月房租充作押金，屬於常見的租賃規定，當租約到期點交時，一旦發現設備毀損，便可從押金扣除修繕費用，但因為屋況毀損程度，多半由房東主觀認定，當雙方認知出現差異時，就容易造成押金扣除或返還糾紛。就統計數據來看，「屋況或設備毀損，退租時押金返還爭議」居國內租屋糾紛排名首位，業者提醒，在簽訂租約入住前，針對屋內狀況、設備可事先拍照存證，並詳細載明租約中，例如地板、家具等，以免退租時遭到刁難而被扣錢。同時可針對「押金返還方式」，建議一併載明清楚是現金或是匯款，並加註返還期限。也有不少房東，會將每度電價計費拉高，除了將夏季高電價成本轉嫁給租客，在非夏季時節更賺取差價，形成變相加租，有25.3％的人就曾遇過此狀況。據悉，目前坊間包租公每度電收費平均在4.5~6元，明顯高於台電的計費標準。房仲業者指出，合理的電價收費標準，應以總電錶級距收費乘以獨立電錶度數，租客可以自行試算是否有被房東超收電價的疑慮。至於隨著工作異動而必須「提前退租解約」的比重，近期也相對偏高，房仲提醒，一定要留意合約是否有違約金問題，且房客至少應在1個月前，以簡訊或書面告知房東，以免屆時無法舉證提出解約時間而產生糾紛。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/租屋糾紛-押金返還居榜首-213000369.html;_ylt=AjfZchbZ3_XP4zR3BkEUmy9uKdh_;_ylu=X3oDMTRlMHE0MGJuBG1pdANUb3BzdG9yeVJlYWxFc3RhdGUgTUQxBHBrZwNmYjhkZjQxZC1iMzdkLTMyMTgtYjQxZC0wYjNmYWVmYTU4MDAEcG9zAzEEc2VjA01lZGlhQkxpc3RNaXhlZExQQ0FUZW1wBHZlcgNjMjA2OGMzMC1lYTkyLTExZTItYmUzZi04N2Y4ZGE1ZTgzZDg-;_ylg=X3oDMTIzcGY1Y2plBGludGwDdHcEbGFuZwN6aC1oYW50LXR3BHBzdGFpZAMEcHN0Y2F0A.iyoee2k3zmiL_lnLDnlKIEcHQDc2VjdGlvbnM-;_ylv=3
不動產授信風險 金管會盯
2013/07/08 【經濟日報╱記者邱金蘭／台北報導】 美國量化寬鬆（QE）政策將退場，金管會最近盯上不動產授信風險，全面清查銀行計算資本適足率採用的風險權數情況，研擬提高風險權數或要求銀行增提更多準備，以強化銀行風險承擔能力。 如此一來，銀行可能面臨增資壓力，或被迫降低不動產授信餘額，對不動產市場可能的連帶影響值得觀察。 銀行業者表示，此舉有助銀行穩健經營，但若提高風險權數，銀行將面臨增資壓力；若是提高準備，則將侵蝕銀行獲利。 QE退場後，利率一旦上升，購屋者的違約機率將提高，讓不動產授信面臨較大威脅，金管會全面緊盯銀行不動產授信風險，並研擬提高風險權數或要求銀行增提更多準備，預計本月底前完成評估。 有關官員昨（7）日表示，除了QE因素外，在政府接連打炒房後，部分地區房價依舊飆漲，泡沫化風險升高，也是金管會再度盯上不動產授信風險的主因。 據了解，金管會已全面清查銀行計算資本適足率時採用的風險權數，以了解現行風險權數是否偏低，導致資本不足。 依現行規定，銀行辦理不動產擔保貸款，計算資本適足率時，因不同的計算方式，各有35%、45%、75%及100%等四種不同的風險權數。風險權數愈高，銀行須計提的資本就愈多，增資壓力也愈大，反之則愈少。 業者表示，風險權數若倍增，銀行就要增加一倍以上的資本，資金成本提高後，利率也會拉高約0.11個百分點到0.5個百分點。銀行若沒有足夠資本，就須減少不動產授信業務或增資因應。 根據初步了解，大部分銀行多採用45%或100%。官員表示，金管會內部會進一步評估，是全面提高不動產的風險權數，或針對不動產授信過度集中的個別銀行，要求提列更多的準備。 過去金管會已針對銀行不動產放款，訂定三大管制標準，包括「房貸占放款比重上限40%」、「土建融占放款比重上限15%」、「以不動產為擔保占放款比重上限70%」。 對於超標銀行，要求增提0.5%到1%的損失準備。官員表示，為強化風險承擔能力，未來也可將增提的比率再拉高，例如要求增提0.5%到2%的準備等。 風險權數 【經濟日報╱邱金蘭】 風險權數是指銀行在計算資本適足率時，決定銀行必須計提多少資本的標準。風險愈高的授信業務，風險權數也愈高，銀行就必須計提更多的資本，才足以承擔可能的風險；資本計提愈多，銀行可能面臨的增資壓力就愈大。 例如一般民營企業貸款，風險權數可能達100%；政府貸款因風險相當低，風險權數多為0%。 至於自用住宅貸款，計算風險權數的方式，則有兩種，一種是「簡單法」，一律為45%；另一種則是「進階法」（LTV法），依不同的貸款成數計算，成數低的是35%，成數高的則是75%。全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 不動產授信風險 金管會盯 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=293278#ixzz2YQAO3urN Power By udn.com
新規上路 嚴管1坪、豪宅農舍
作者： 陳文信╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年7月8日 上午5:30.. 中國時報【陳文信╱台北報導】為了遏止國內「一坪農舍」及「豪宅農舍」的亂象，內政部修正相關辦法，今年七月起，新建農舍面積不得低於十三坪，五年內亦不得重複申請農舍建照許可。此外，農舍須受定期檢查，建築違規未改正者，將遭廢止建築許可。內政部七月初修正《農業用地興建農舍辦法》，一口氣對農舍管制祭出多項的緊縮政策，營建署代理署長許文龍直言，就是不要再讓建商和地主「把農舍當成房地產炒作」，好讓農舍回歸為農用，落實農業環境的永續發展。近年來，宜蘭、竹苗等地區，出現許多「一坪農舍」求售的荒謬現象；還有不少案例就是先以支援相關農產工作為名興建農舍，再轉售給非農民的買家，之後又被改建為極盡豪華的宅第，讓鄉村的農作產業和田野風情全變了調。內政部本月起祭出新規定，緊縮農舍建坪、申請資格及年限，依修正發布的《農業用地興建農舍辦法》，農舍最小興建面積為四十五平方公尺（約十三坪），除了原起造人外，分期興建者也皆應辦理農民資格審查，包括買地應滿兩年，居住在戶籍所在地也要兩年。此外，五年內曾取得農舍建照執照者，除因原執照撤銷、失效或因天災拆除，不得再申請興建許可。也就是說，農民興建農舍的面積不得低於十三坪，五年內也不得再蓋其他棟農舍，若轉賣給非農民者，買家則不得再申請擴建或改建。農民若為營造良好生活環境，而要集中興建農舍，新辦法也規定，棟數不得逾五十棟，且應採分幢、分棟方式建築，集村農舍用地總面積應小於一公頃，避免農舍過度密集。內政部也規定，農舍起造人所持有的農地，必須在同一或毗鄰的鄉鎮市區，以避免農舍蓋在特定地區，持有的農地卻遠在山區或山坡、森林等保育區等不合理的怪現象。此外，有鑒於農舍屬「與農業經營不可分離之設施」，該辦法也新增定期檢查與處理的機制；用途或建築未依規定者，政府將可限期改正，屆期如不改正者，得廢止其許可，以有效遏止農地被炒作。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/新規上路-嚴管1坪-豪宅農舍-213000415.html;_ylt=AuEKCLd7bJE72JviUcf8DnkGqdF_;_ylu=X3oDMTQ2aDFnNGpjBG1pdANMYXRlc3ROZXdzIExpc3RpbmcEcGtnAzMxYzY1M2UzLTc5NTYtMzIzNS05ZTNkLWI1OTZiZjliYjUwZQRwb3MDMTQEc2VjA01lZGlhU3RvcnlMaXN0VGVtcAR2ZXIDNjFhMjIzMTAtZTc0ZC0xMWUyLTljNTMtNjQ0OGYzODgyN2Y3;_ylg=X3oDMTJjZWFmbmxvBGludGwDdHcEbGFuZwN6aC1oYW50LXR3BHBzdGFpZAMEcHN0Y2F0A.aWsOiBnummlumggXzmlrDogZ7nuL3opr0EcHQDc2VjdGlvbnM-;_ylv=3
實價登錄兩樣情 買家狂遮 賣方愛露
2013/07/07 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 實價登錄上路下月滿一年，市況顯示，由於揭露效應大，市場出現兩樣情，有人積極登錄、希望揭露，有人則是千方百計希望交易行情不要曝光。由於有人出「怪招」，引起內政部注意，已要求各縣市地政機關加強查核。 市場上目前盛傳的怪招有二，在不希望揭露方面，業界傳出只要在登錄資料的備註欄中寫上交易人姓名、地址，由於涉及個資法，官方就會主動刪除，不予揭露。 至於希望揭露部分，則傳出有投資客、部分預售或新建個案，和買方談好，給買方折扣，但要求買方同意登錄較高價格，以拉抬行情，或避免成交行情曝光影響銷售。 房仲業表示，實價登錄於去年8月1日上路，10月揭露後，雖揭露方式採去識別化方式，沒直接公布門牌號碼，但官方公布的樓層、屋齡、坪數等資料，仍多可判斷出是哪一棟社區，甚至是哪一戶。 這對社區或區域買氣影響不小，譬如北市豪宅產品因不斷被揭露「開價嚇死人，成交笑死人」，這大半年來交易就一直很低迷；相反的，新北市的「新板特區」因近來揭露行情高於市場預期，在業者廣為宣傳下，房價快速攀升。 住商不動產企研室表示，對此情況，自用者因只買賣一次，且不以獲利為目的，不會特別關注，但不少投資客、代銷、建商就很在意，不過有人希望揭露，有人則是不希望曝光。 一般來說，打算短進短出的投資買方比較不希望揭露，擔心未來在轉手時容易被買方得知成本，造成轉手的困難，但賣方就相反，特別是在同一社區擁有多間房子的投資客，如果價格賣得不錯，就會希望官方儘快揭露，好用來出脫其他存貨。 房仲業表示，不希望揭露的人中，不少是名人或名宅的自用買家，主要是不希望因為揭露而成為媒體關注焦點。為了達到官方不揭露目的，據了解，不少人在登錄時，故意在備註欄寫下個人資料，由於官方不能刪改登錄資料，只好全部不揭露。 另外市場也傳出有部分預售或新建個案，和購屋人談好條件後，登錄較高價格，藉以拉抬房價或撐住預售行情，對此，內政部也收到風聲，近日並行文各縣市負責登錄查核的地政機關，針對異常交易價格進行嚴格查核。全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 實價登錄兩樣情 買家狂遮 賣方愛露 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=293255#ixzz2YQA6Ki7Q Power By udn.com
房價再便宜 輸給遠距離
2013/07/06 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】 高房價時代，許多人「以時間換房價」，房仲業一項調查指出，選擇這種方式的民眾，最青睞「通勤30分鐘內、房價省1/3」的物件；而通勤時間如果在60分鐘以上，僅管房價1字頭，也只有不到1成能接受。 此一調查顯示，目前仰賴大台北投資客、預售房價快速飆升，但通勤時間在1小時以上的桃園房市有相當隱憂；一旦完工交屋，恐將找不到大台北移民來接手，房價將面臨回檔下修風險。 由於市中心房價高漲，已超出一般上班族購屋能力，目前大多數大台北購屋族不是選擇租屋，就是住遠一點，再以通勤方式進市中心區上班，以降低購屋壓力。 中信房屋近日委託創市際市場研究公司進行「房價和通勤時間」接受度調查，結果顯示，在台北市中心上班的民眾，最接受的是「單程通勤時間30分鐘內，房價省1/3」的地區，如台北市郊的北投、文山、南港等，占比達4成2。 排名第2的是「通勤時間45分鐘內，房價省1/2」，包括新北第一環三重、板橋、雙和、汐止等，占比有34%。 排名第3的則是「通勤時間60分鐘內，單價2字頭」的地區，如新北外環的林口、淡水、三峽等，占比有13.7%。 至於房價很便宜，只要1字頭或是500萬元就可買到3房的桃園縣大園、中壢、平鎮、八德等地區，由於單程通勤時間要60~75分鐘，甚至90分鐘，合計僅不到1成的民眾可以接受。 中信房屋表示，整體而言，民眾較能接受的通勤時間大約在45分鐘以內，房價則是較市區便宜省1/3到1/2的地區。最大能忍受的單程通勤時間則為1小時以內。 此一調查數據提醒投資人，選擇物件時，單程通勤時間最好在民眾心理所能接受的1小時最高上限內，以區域來說，大致是在大台北的外環第二圈以內，超過這時間的通勤區域，即使房價便宜很多，未來可能會面臨較大的轉手性問題。全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 房價再便宜 輸給遠距離 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=293238#ixzz2YFnGGzdX Power By udn.com
避免買到漏水房
自由時報 – 2013年7月6日 上午6:18.. 記者黃啟菱／專題報導、攝影近日常有午後雷陣雨，也進入颱風旺季，雨天雖然外出不便，但對於想買屋自住的民眾來說，正是看屋好時機。房地產專家常說「下雨天，看屋天」，就是因為漏水屋或是積水屋一遇到雨天幾乎都會原形畢露，只要購屋民眾仔細查看，就能避免踩到地雷。房屋漏水是最常見的買屋糾紛，有些屋子成交之後才發現漏水情形，雙方在協調溝通上就較費時。信義房屋不動產企研室經理蘇啟榮說，依民法第354條規定，賣方對於漏水屋有瑕疵擔保責任，而買方在交屋後5年內，可請求公正的建築師、不動產估價師或鑑定公司來做鑑定，與前屋主協調減少價金，但前提是漏水現象必須是存在交屋之前，若是交屋後因為買方裝潢施工等因素而造成漏水，就不能歸責於賣方。此外，如果買方在簽訂買賣合約時已經知道房子有漏水現象，且漏水位置及情況也註記在合約書內，也不能在事後向賣方請求賠償。 而且在交屋後5年內期間，買方必須依民法第356條規定從速檢查房子，如發現有瑕疵必須立即通知賣方，並在通知後6個月內主張並行使減少價金的請求權，如果沒有從速檢查、或沒有立即通知、或未在通知後6個月內行使權利，賣方有權拒絕處理。自交屋時起經過5年，瑕疵擔保請求權也會消滅。漏水屋難處理，衍生糾紛多，民眾除了看屋時留意「不動產現況說明書」完整度，也可自行檢查房屋是否漏水。住商不動產企劃研究室主任徐佳馨說，利用連續下雨的時間看屋，特別容易找到住宅漏水的缺失，算是掌握「天時」，在此同時，也別忘了「地利」，那就是除了屋況，還需要檢視大環境，如房子所在區域是否有積水問題、物件1樓處是否有積水痕跡，及附近排水系統是否有淤塞狀況等。物件內部上，仔細觀察物件內外牆面，檢查牆面有無壁癌、水漬、發泡及油漆脫落等情形，如果外牆變黑，就可能有壁癌問題，而屋內牆壁接縫、陽台外推處及頂樓加蓋等地方，則要注意是否因潮濕而產生不平整的隆起。由於木作如窗框、櫃子乾燥速度慢，也可以從此略見一二。此外，裝潢屋在看屋時仍需檢查陽台外、廚房、廁所排水管，以及馬桶的排水順暢度。擔心結構的買家，可以掀開輕鋼架的蓋子看看裡面的鋼筋水泥是否有剝落現象。「人和」也是關鍵，看屋時先向鄰居打聽屋況，特別是樓上或樓下的住戶，詢問住家是否曾有滲漏水或是海砂、輻射等紀錄，徐佳馨強調，先與鄰居經營良好的互動，未來入住也較能互相溝通配合。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/避免買到漏水房-避免買到漏水房-221806548.html
