房市新聞
年底成家潮 房市買氣旺
作者： 文╱楊宗灝 | 中時電子報 – 2014年1月9日 上午5:30.中國時報【文╱楊宗灝】台灣房屋根據內部成交資訊統計去年12月交易熱度，6大都會區交易量月增7.16％、房價月增4.26％，其中桃園交易量增幅最多，達12.69％、其次依序為台中9.67％及高雄8.62％，而房價部分，台北增幅最多達11.69％，其次為高雄市8.38％及台中8.13％，整體而言，12月房市價量「溫」漲。台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，QE和奢侈稅修法議題利空出盡，加上年底成家購屋潮，市場買氣回籠，其中，雙北買氣以自住客為主，因此低單價的淡水成首選，台北集中在小宅物件最多的中山區，顯示低坪、低總價優勢仍是市場大熱門。而受到北部建商南下獵地的帶動，台中買氣增，不少北部置產族「錢」進台中，又以西屯7期議題最多，也最為搶手，不管是自用族群或是置產族都看好台中房市長線發展，尤其以兩房產品在市場上詢問度高、去化速度快。台灣房屋智庫經理江怡慧指出，去年12月桃竹地區平均房價分別為每坪16萬元與15.2萬元；交易量增幅分別為12.69％與2.71％。桃園房市能見度仍高、交易熱度持續不減，自住剛性需求強勁，不受打房政策的限制，是支撐房市的主力族群，但走向總價購屋，因此，帶動「4低」產品買氣，低總價、低坪數、低單價及低自備款等4低物件的看屋率與買氣，將持續增加。新竹地區交易量雖然增加幅度不高，主要是議價空間縮小至13至14％，表示開價與實際成交價格逐漸收斂，另一方面，買賣雙方價格拉距的時間與交易天數明顯縮短，由過去55至65天縮短到45至55天。張旭嵐分析，新北市月增4.21％，其中低單價區林口、三峽、淡水最熱，且新莊中央辦公大樓啟用也帶動周邊房市熱度；而桃園受惠航空城計畫、機場捷運將通車及確定升格為直轄市，買氣旺。而奢侈稅和打房效應，雙北置產族南移，台中、高雄受到外來客買盤加持，價量都有明顯成長。又以內政部去年1至11月的統計資料來看，淨遷入人口以桃園縣最多，其中又以雙北遷入桃園的人數最多，而台中則是淨遷入人口最多的第2都，而台北淨遷入的人口連年遞減，顯示直轄市升格議題加上地方重大建設，提高了周邊衛星城市的吸引力，跨縣移民已成風潮。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/年底成家潮-房市買氣旺-213000959--finance.html
踩煞車 台銀房貸最高成數降為7成5
2014/01/07 【聯合報╱記者羅兩莎／台北報導】台灣銀行昨天指出，即日起凡房貸所得比低於120％的房貸戶，貸款成數一律往下降0.5成。以台北市為例，最高成數自原來的8成往下降為7成5。根據銀行的定義，房貸所得比是用月收入減去生活費後的可支配所得，除以每個月的房貸支出。舉例來說，1000萬的房子貸款800萬，則房貸戶每個月約須繳4萬多元，則每月可支配所得要超過6.3萬元，才能符合貸款8成的規定。台銀並指出，已全面收回分行房貸所得比低於120％、最高貸款成數8成的權限；換言之，房貸戶若要貸到8成，必須送總行專案申請，但通過機率不高。隨國內房價飆至歷史高點，財政部長張盛和多次公開說，從各種指標觀察，北市房價已至泡沫；央行總裁彭淮南也表示，就實際坪數來看，台北市房價已高於東京。各財金首長不斷暗示，房貸龍頭銀行土銀董事會王耀興日前點名新北市、桃園及台中等三大地區為「警戒區」，針對這些地區的新申請房貸案，及工業區土地融資等採取從嚴鑑價及審核等措施。台銀指出，因國內房價漲已至高點，各大行庫紛紛對房貸踩煞車，決定即日起調低房貸所得於低於120％房貸戶貸款成數0.5成，「如果不想被減成數，一律送總行審議小組審查」。合庫銀也說，隨房價飆高，過去最高8成5的貸款案已絕跡；即使房屋座落在精華地區、貸款人條件非常好，但最高只能貸到8成。合庫表示，為配合政策，該行亦發文給各分行，叮嚀各營業單位，必須確實落實從嚴鑑價機制，且須注意供給量大區域及各個新重劃區；例如目前在交屋的淡水、林口、新莊及台中等區域，鑑價須謹慎、落實房屋買價不能把契約當成唯一依據的規定等。合庫銀主管說，該行對推案量太大的地區估價已趨保守；舉例來說，房屋買價是1,000萬元，但依該行的估價標準，估出來的價格最高可能只有700萬元，即使以最高貸款8成，房貸戶只能貸到560萬元。此外，合庫銀並指出，奢侈稅上路後，為避免人頭戶貸款，該行並要求各營業單位，應特別注意人頭戶貸款問題。 全文網址: udn房市情報 - 房貸天地 - 房貸情報 - 踩煞車 台銀房貸最高成數降為7成5 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4065&f_ART_ID=302024#ixzz2prXW06EW Power By udn.com
售屋所得 將改採實價課稅
2014/01/06 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】出售房屋的獲利，將逐漸走向「實價課稅」，財政部提醒民眾，買賣房屋最好保留相關成本與賣價證明，便於日後舉證。特別是賠本售屋或售屋獲利率低於財政部所訂課稅比率者，自行舉證買賣成本，將是最節稅的方式。財政部強調，所得稅法規定出售房屋者在計算所得稅時，應以實際價格申報，目前由財政部訂頒的售屋財產交易所得額標準，僅適用於無法舉證成本相關證明的售屋者。因此，一旦稅捐機關依據銀行貸款資料或向前、後手交易者查得買賣價格，即會依據實價課稅，不會採計推估的所得。財政部正在研訂102年度售屋財產交易所得額標準，將以房屋實際買賣價格課徵售屋所得稅為主。據指出，台北市102年度出售非豪宅的售屋者，仍是按房屋評定現值的42%計算售屋所得。以房屋評定現值200萬元的房屋為例，若未舉證成本，稅捐機關是以房屋評定現值200萬元乘上42%，算出課稅所得為84萬元後，再併入與其他綜合所得一併計算應納所得稅。財政部指出，售屋者若實際獲利低於財政部訂定的推計所得比率，最好自行舉證買進與賣出價格。 閱讀秘書／售屋所得額標準出售房屋者，依據其能否出示買賣證明，目前有兩種不同的計稅方式，一是推計、一是核實課稅。多數案件均採推計課稅。推計課稅針對的是無法提出買進或賣出證明的售屋者，稅捐機關依據財政部每年訂頒的「財產交易所得額標準」，推算其出售房屋的獲利。售屋所得額標準每年會由財政部依據房產市場變化，訂定各縣市適用的課稅比率。其所採用的稅基並非實價，而是按售出房屋的房屋評定現值，乘上財政部訂頒的所得額推計比率，得出售屋所得後，再乘上個人綜所稅率。舉例來說，台北市2012年個人售屋財產交易所得額標準，大安區為房屋評定現值的48%。以出售一棟評定現值1,000萬元的房屋為例，應申報的售屋所得是480萬元（1,000萬元乘上48%）。若適用綜所稅率為40%者，當年的售屋所得稅即是192萬元（480萬元乘上40%）。 全文網址: udn房市情報 - 房貸天地 - 房產稅務 - 售屋所得 將改採實價課稅 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=417&f_SUB_ID=4072&f_ART_ID=301981#ixzz2prXNRSxy Power By udn.com
豪宅買賣 從重課稅
2014/01/06 【經濟日報╱記者陳美珍／台北報導】售屋課稅將有重大變革。財政部擬針對豪宅從重課稅，台北市售價逾8,000萬元（其他縣市5,000萬元）房屋，未舉證買進成本者，將仿照奢侈稅，改以售價扣除土地價值後12%至17%的比率，計算售屋獲利課稅。這項新措施將通行全國，不限台北市豪宅，去（2013）年售屋、今（2014）年5月報稅即適用，全台豪宅均受衝擊。財政部粗估，改以售價百分比對高價房屋課稅，豪宅售屋所得稅負，至少將會提高二到三成以上。過去，政府在計算售屋獲利時，若僅掌握售屋者的售價，缺乏其買進成本，一律只能以偏低的房屋評定現值做為稅基課稅，售屋獲利遭嚴重低估。以2010年台北豪宅帝寶法拍價近3億元為例，當年其房屋評定現值僅約700萬元，賣家若未舉證成本，依當年推計所得率37%計算，獲利僅259萬元，按40%綜所稅率計算，應納所得稅最高不超過104萬元。今年開始，推算售屋所得將不再以房屋評定現值為唯一稅基。財政部準備仿照奢侈稅做法，出售房屋卻未舉證成本者，直接以其房屋售價（不含土地）的一定比率課稅。施行首年優先適用於豪宅，一般房屋不受影響。依據規劃，「豪宅」是指台北市售價超過8,000萬元、其他縣市達5,000萬元以上的高價房屋；售屋者若未舉證買進成本，稅捐機關可以扣除土地價格後的房屋實際售價，按財政部設定的「所得比率」計算售屋所得。再以2010年帝寶法拍案為例，法拍價約3億元，財政部說，依據一般建物與土地價格約3比7推計，屬於房屋的售價是9,000萬元，新措施即會以9,000萬元做為課徵稅基，乘上所得比率（假設為17%）後，帝寶的售屋獲利為1,530萬元，按40%綜所稅率計算，應納的售屋所得稅超過600萬元。 全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 政策焦點 - 豪宅買賣 從重課稅 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4054&f_ART_ID=301976#ixzz2prXDzmfX Power By udn.com
變出樓中樓！ 「二次施工」增坪數恐違法
作者： 趙國涵 | TVBS – 2014年1月6日 下午7:44.還沒蓋好的房子，先掏錢買，預售屋買賣是台灣特有的房產交易型態，消費者買的是想像藍圖，有一定風險，特別是近來很夯的小套房，建商在拿到建築使用執照，通過消防安檢後，推定型化契約，幫客戶的房子進行二次施工，挑高作夾層多一房，陽台外推裝修成廁所，屋主樂得增加空間，但要小心，這些主要結構沒有的設計，其實並不合法，建商也知道，合約中會加註，如果檢舉被拆，不負相關責任，因此律師提醒，購買預售屋，記得保存DM，業者口頭承諾也要自行記錄，或許可以多一些保障。踏進租來的小套房，10多坪的空間，一覽無遺，抬頭看，還有樓中樓，輕敲隔間，聽得到清脆聲響，輕鋼筋材質，把房子一分為二，隔出樓上空間，拿來睡覺，樓梯還能收納，預售屋小套房，經過二次施工，多了夾層，等於多了一個房間。屋主：「經由設計師設計，使用輕鋼架，大約花了15萬，買不起大房子，買小房子可以增加空間使用。」花錢買預售屋，建商推薦的設計師，像變魔法一般，變出更多空間，15到20萬，就能把挑高部分作夾層，一口氣多3坪，當初設計藍圖上的花台，二次施工就變成淋浴間和廁所，這些結構原本沒有的設計，其實不合法，但建商在拿到建築使用執照，通過消防安檢後，進行二次施工，只是，合約也白紙黑字寫明，以後如果檢舉被拆，不會回復原狀。房產專家徐佳馨：「通常建商他會請你簽一個同意書或切結書，藉由這樣一個方式，消費者本身可以達到所謂增加使用坪數的一個目的，二方面來說建商其實他會規避掉，所謂違法的責任。」預售屋買賣制度是台灣特有的交易型態，消費者買的是想像藍圖，沒有實體房屋參考，有風險，但好處是，施工過程中，有所謂的客戶變更設計期，要注意，這段期間，變更屋內隔間與裝修建商負責，但完工後，二次施工，作夾層或陽台外推，屋主得自行負責，律師提醒，預售屋廣告DM也有法律效力，業者口頭承諾的房屋細節，消費者也要自行作紀錄，糾紛出現時才能有憑有據，爭取權益。資料來源：http://tw.news.yahoo.com/變出樓中樓-二次施工-增坪數恐違法-114400931--finance.html
航空城保溫 桃園房市繼續旺
2014/01/04 【聯合晚報╱記者游智文╱台北報導】馬總統元旦談話宣示拚經濟，將桃園自由貿易港區列為重點，重申將投資5750億元，創造2.3兆元經濟效益、840億元稅捐以及26萬個工作機會。房產業者認為，雖是老調重彈，但仍會為桃園房市帶來更大信心，可望再「旺」兩三年。 供過於求 小心多殺多不過業者也提醒，桃園有部份地區如桃園市區、青埔高鐵特區、八德重劃區等，近年投資風太盛、房價飆升太快，加上推案太多，已有「多殺多」風險。投資人今年進場，應選擇符合市場行情或低於市價行情的物件，不宜追價進貨。桃園房市去年已「旺」了一年。以代表區域買氣強度的家戶購屋比來說，根據信義房屋統計，桃園地區去年1~10月家戶購屋比在六都之中即高居第一，達6%，即每100戶人家即有6戶買房，比台北市的3.2%，幾乎多出一倍。再以房價來看，根據永慶房產集團調查，過去一年，桃園成屋房價從2013年初的每坪13.8萬，年底來到16.2萬元，漲幅高達18%。如從2011年奢侈稅實施開始算起，2年半來，桃園房價漲幅已達48.7%，幾近5成，也是全台主要都會區第一名。另外再以代表區域購屋需求的人口淨移入數據來看，桃園去年前11個月淨移入人口達7143人，也高居全台第一。數據顯示，儘管央行去年公開點名桃園部份區塊風險偏高，但在房價相對低檔下，移民風潮並未減弱。全國不動產董事長葉春智分析，在央行緊盯下，桃園房市仍保持熱度，除了升格、機場捷運題材外，主要便是桃園航空城自由貿易港區話題。馬總統的公開宣示，不論對首購、換屋或投資置產，都將進一步提振信心，今年房市將更為樂觀。不過，他也提醒，桃園前10月住宅建照核發戶數已達2.4萬戶，高居全台第一，另根據住展雜誌調查，去年全年桃園推案量高達3200億元，寫下歷史新高，其中，中壢地區銷售中建案高達61個，桃園市達40個，在北台灣都屬一屬二，也有供過於求的風險，投資人必須留意。全文網址: udn房市情報 - 區域情報 - 北台灣 - 航空城保溫 桃園房市繼續旺 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=423&f_SUB_ID=4153&f_ART_ID=301957#ixzz2prWpEUPG Power By udn.com
