房市新聞
貸款不足糾紛增 簽約前3步驟不能少
發表於 2014-05-01 好房News記者蔡佩蓉／台北報導隨著高房價引發民怨，政府頻頻祭出打房措施，以金融手段來說，央行要求銀行新承作貸款嚴格審核，並針對擁有第2屋的投資客只能核貸6~7成，因此市場就出現不少貸款不足的買賣糾紛，對於自住客來說，雖然普遍可貸款總價的8成，不過有些地區銷售業者仍保守建議以7成換算，拉高現金自備款的成數。2010年央行便針對大台北部分地區祭出選擇性信用管制措施，包括台北市及新北市板橋、三重、中永和等10區的第2屋新承作購屋貸款限為7成，且無寬限期，同時對同一擔保品，不得另以修繕、周轉金等名目，增加貸款金額。而後也將林口、三峽、淡水納入限制地區，並規範第2屋貸款降至6成，去年上半年更評估將桃園、五股、泰山納入。由於銀行鑑價及放貸已經不像金融海嘯之前的浮濫，甚至常出現超貸的情形，因此有些民眾購屋時可能原本設定可貸款成數，後來卻發現無法核貸預期金額導致糾紛。舉例來說，日前便發生民眾看屋，簽約前房仲口頭保證可貸款7成，因此沒有先徵信便簽約，後來因銀行徵信貸款未達預期目標，以致無法購買，買方因而要求解除買賣契約。現階段金融銀行為配合央行放款政策，首購族或換屋族的自住客，購屋貸款成數可達成交總價8成，但擁有第2屋以上的買方，只能以銀行鑑估價核貸，最高核貸7成，不過由於銀行鑑價較為保守多為市價9成，因此換算下來恐怕真正僅能貸款市價的6成多。銀行業者就建議，簽約前要瞭解物件是否符合貸款限縮條件，第2、簽約前務必向銀行詢問可貸款額度，第3、物件若屬頂樓加蓋、增建面積過大，或工業住宅、附近有嫌惡設施等，都會影響貸款成數，須特別留意。資料來源：http://news.housefun.com.tw/news/article/60612963667.html
北市買預售屋 不吃不喝25年
2014/04/27 【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】 五都新建案房價所得比，台北市最高、台南7.1倍最低。圖為內湖重劃區行善路的新成屋。 記者徐兆玄／攝影 營建署公布去年第4季台北市房價所得比15倍，全球最高，學者指出，營建署數據以中古屋為主，如果以預售屋、新成屋為主估算，台北市新建案（含預售屋與新成屋）總價超過2000萬元，新建案房價所得比高達25倍，民眾若想買全新的房子，恐怕得25年不吃不喝才買得起。營建署統計的去年第4季房價所得比，採用實價登錄中位數作為計算基準，但因目前預售屋不納入實價登錄範圍，因此營建署數據為「中古屋」房價所得比，不包含預售屋、以及尚未轉手的新成屋。景文科技大學財務金融系副教授章定煊表示，如果加計新成屋或預售屋的價格，真實的房價所得比應該會比官方版本「高出不少」。章定煊表示，根據國泰房價指數統計，去年去年第4季台北市預售新成屋均價每坪81.3萬元、新北市41.9萬元，若以國人習慣居住坪數30坪計算，台北市預售新成屋均價為2437.5萬元、新北市為1256.7萬元。新建案總價除以每戶可支配所得，計算結果，北市新建案房價所得比高為25.6倍，遠高於營建署公布的15倍，新北市的新建案房價所得比為17.7倍，也遠大於官版的12.67倍。台中、台南、高雄分別是9.4倍、7.1倍、9倍，都比實價登錄的房價貴上不少。章定煊表示，從國泰房價指數的數據來看，五都之中，只有台南市買新屋壓力較小，台北市、新北市買新屋幾乎是「不可能任務」，房價高漲已成民怨之首，「簡直害死台灣經濟。」房價所得比是指房屋總價相對於家庭年所得的倍數，也就是一個家庭得不吃不幾年，才能買到當地房屋，根據世界銀行定義，房價所得比5倍以內，較符合一般家庭購屋標準。營建署公布去年第4季房價所得比分別是台北市15倍、新北市12.67倍，台中、台南、高雄各為8.14倍、6.35倍、7.34倍。 全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 北市買預售屋 不吃不喝25年 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=307179#ixzz308tiU34A Power By udn.com
全球最久…台北房東 收租64年才能回本
2014/04/27 【聯合報╱記者江碩涵／台北報導】台北市房價所得比十五倍，是全世界買房壓力最大的城市，全球房地產指南（Global Property Guide）統計，台北市房價租金比達六十四倍，也是全球第一，代表台北房東必須收租六十四年才能回本，而日本東京的房東只要十八年就回本。房價租金比指的是，當地平均房價除以年租金所得的倍數，這個「倍數」愈大，代表房東收租的年限愈久，才能把買房的本金賺回來；一般而言，合理的房價租金比應低於廿倍。全球房地產指南統計去年第三季全球各城市房價租金比，以「卅六坪」做為計算基礎，台北市每坪均價七十萬元，房屋總價二千五百廿萬元，平均月租三萬三千元，年租金收入卅九萬六千元，換算結果，房價租金比為六十四倍，代表台北房東要收六十四年租金，才能回本，收租回本的年限全球最漫長。第二名是摩納哥的五十三倍、西南歐的安道爾公國以四十九倍排名第三；另外，新加坡四十一倍、香港卅三倍，都比台灣低，東京更只有十八倍，凸顯台灣「包租公（婆）」難為。如果與二○一○年的調查比較，當時北市每坪均價約四十二萬元、月租三點四萬元，房價租金比卅三倍，也就是說，近三年來，北市房價大漲超過六成，租金不漲反跌，房東苦水滿腹。永慶房產集團研究發展中心經理黃舒衛表示，「租金」反映當地人能負擔水準，與薪資、消費水準有關。黃舒衛說，近年來房價飆漲、薪資凍漲，租金也漲不上去，房價租金比才創下六十四倍新高紀錄，而房貸利率平均百分之二，租金投資報酬率只有百分之一點五，租金收入比每月房貸還少，「出租養房」根本不划算。業者說，政府「打囤房」，非自用住宅的稅率可能提升，加上國稅局積極向包租公婆查稅，都可能墊高成本，變相拉高租金，無殼蝸牛以後房租負擔恐怕更沉重。 全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 趨勢報導 - 全球最久…台北房東 收租64年才能回本 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4055&f_ART_ID=307190#ixzz308tHLC5X Power By udn.com
凶宅、漏水 法院拍賣要告知
2014/04/25 【聯合報╱記者王文玲、修瑞瑩／連線報導】 聯合報去年十一月廿二日獨家報導單親媽媽媽莊明玉買到法拍凶宅，向銀行告貸無門，辛苦積存的卅多萬保證金被沒入；引起立委重視，昨初審通過「強制執行法」修正草案，莊昨晚得知，開心說：「今後不會再有人經歷我受到的痛苦」。 記者周宗禎／攝影 為防止台南單親媽媽莊明玉買到法拍凶宅事件重演，立法院司法及法制委員會昨初審通過「強制執行法」修正草案，要求法院拍賣不動產時，須調查載明如凶宅、嚴重漏水等足以影響交易的特殊事項，避免民眾因不知情買到瑕疵屋。 「開心不再有人受我的苦」「修法才能避免再有弱勢受害」，莊明玉昨天獲悉立法院委員會初審通過強制執行法修正案，開心的表示，「今後不會再有人經歷她受到的痛苦」；她要感謝這次事件中，社會對她一家人的協助。聯合報去年報導，莊明玉向法院買下善化的一處舊透天厝，事後沒有銀行願意貸款，查問下才知是凶宅。因向銀行告貸無門，付不出尾款被迫棄標，辛苦儲蓄的卅九萬元被沒收，讓她難過到一度想自殺。立委丁守中、賴士葆、陳亭妃等人認為法院未適度揭露屋況資訊，對弱勢購屋族不公，提案修法。得知拍到凶宅 可聲請撤銷修法後，若莊明玉事件重演，因她還沒繳交尾款，拍賣程序尚未終結，在得知拍得凶宅後，可依強制執行法第十二條規定聲明異議，請求撤銷拍賣。如果拍賣程序終結（款項都已付清、交屋等）後民眾才發現是凶宅，經確認拍賣公告上未記載相關資訊，且是出於執行法官、書記官故意或過失，可能構成國賠。海砂屋、輻射屋也應告知昨天通過的草案規定，法院公告拍賣不動產時須載明調查所得，如海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水，火災受損、建物內有非自然死亡（凶宅）或其他足以影響交易的特殊情事，讓民眾在屋況資訊充分揭露情況下決定是否投標買屋。草案另規定，執行法官或書記官在調查屋況時，警察及其他有關機關、團體不得拒絕調查；債務人（屋主）若無正當理由拒絕或虛偽陳述，法院得予管收。司法院去年十二月已修正強制執行法的注意事項，製作房屋現況調查表，要求執行法官等人查封不動產時，應載明足以影響交易的特殊情形；昨天的修法對民眾更有具體保障。司法院認為，現代化法院本來就應該做好資訊揭露的工作，使交易資訊公開透明，未來將加強教育訓練，第一線人員須把握第一時間做好現場調查，以減少紛爭。 全文網址: udn房市情報 - 房市新訊 - 房產投資 - 凶宅、漏水 法院拍賣要告知 http://money.udn.com/house/storypage.jsp?f_MAIN_ID=414&f_SUB_ID=4056&f_ART_ID=307083#ixzz2zt2HlQVD Power By udn.com
自住房屋標準 1個月內訂定
作者： 【中央社台北二十三日電】 | 台灣新生報 – 2014年4月24日 上午12:00.財政部長張盛和今天說，一個月內訂自用、非自用房屋標準。房屋稅修法三讀後，就可立刻依新稅率計算，統一在明年五月徵收。張盛和表示，目前考慮自住房屋的範圍將涵蓋夫妻自有房屋、供直系尊親屬及已成年直系卑親屬居住的房屋。立法院財政委員會下午初審通過房屋稅條例部分條文修正草案。張盛和說，修法後，自住房屋稅率維持百分之一點二，非自住房屋上調為百分之一點五至百分之三點六；並加入囤房累進稅率的概念，由地方政府看實際持有戶數訂定差別稅率。此外，供私人醫院、診所及自由職業事務所使用的非住家用房屋，房屋稅也由原本的百分之一點五到百分之二點五，調高為百分之三到百分之五。張盛和說，修法調整非自住房屋課稅的上、下限，願意落實調高稅率的都市就有可調整空間。且這會對其他都市帶來示範效果。至於民眾可否因為成年子女眾多，名下可持有較多「自用房屋」、不需要受到非自用房屋的較高稅率影響。張盛和說，自用房屋的戶數範圍，財政部會再研擬。媒體詢問，財政部預估修法後能增加多少稅收？張盛和說，修法目的不在稅收，而是為了跟特效稅搭配，落實房價合理化。特效稅是對短期不當投機加重稅負，這次修法則是針對長期投資、囤房加重課稅。兩者搭配更加完整。張盛和說，房屋稅是按月計算，所以修法通過後，立刻就可以依新的稅率計算，統一在明年五月徵收。至於影響戶數，張盛和說，財政部統計全國六十六萬人擁有三戶以上房產，但這六十六萬人是依全國總歸戶概念計算；若各縣市分開計算，則必須扣掉跨縣市擁有房產者，將不到六十六萬人。房屋稅是地方稅，各地方稅率不同，將來也無法跨縣市計算持有的房產數，累計課稅。媒體質疑，如果不用全國總歸戶的概念計算，是否將無法防堵跨縣市囤房？張盛和說，希望大家肯定今天修法的進步，如果希望「一次到位」、「一次全部改好」，修法反而會過不了。資料來源：https://tw.news.yahoo.com/自住房屋標準-1個月內訂定-160000386--finance.html
抑炒房 財長張盛和：建商保留戶課囤房稅
ETtoday – 2014年4月24日 下午3:08.記者蔡怡杼／台北報導立法院一讀通過「囤房稅」，調高非自住房屋稅率為1.5-3.6%，但外界認為，課徵「雙空稅」空屋稅、空地稅才能有效抑制房價，財政部長張盛和表示，未來空屋可以納入非自住的概念裏，待修法通過後，地方政府就可以調高建商持有的空屋稅稅率，也就是，最快明年5月開徵的房屋稅已涵蓋空屋稅的概念，其稅率最高為3.6%。張盛和指出，空地稅有法源，但開徵的權限在地方政府，目前全國只有嘉義準備開徵，至於空屋稅，昨日的房屋稅修法已把非自住房屋的稅率最高調整到3.6%，由於自住必須要有居住的事實，因此，可以把空屋納入非自住的概念，修法過後，地方政府可以在彈性稅率內課徵空屋稅。張盛和進一步指出，所謂空屋就是非自住的房屋，因此，建商手中的庫存餘屋或保留戶都算是非自住房屋，過去沒有區分自住、非自住，房屋稅稅率均為1.2%，待財政部對自住、非自住定義訂出配合修法通過後，最快明年5月就可以開徵空屋稅。同時，張盛和也強調，實價課稅才能抑制炒房，抑制高房價不能光靠單一藥方，需要複方，單靠調高非自住房屋稅不可能抑制高房價，也因此，儘管過去5次推動房地合一制度都失敗，但財政部一定會記取教訓，「任內，我們會再提」。他表示，過去推動房地合一失敗，主因牽涉土地增值稅，需要修平均地權條例，同時，還有長期成本認定的問題。資料來源：https://tw.news.yahoo.com/抑炒房-財長張盛和-建商保留戶課囤房稅-070800616.html
